Строительно-техническая экспертиза с целью определения износа помещения может разрешить спор между арендатором и владельцем помещения. Тем более, если цена разногласия – более 1 млн руб. Вот только основанная на неприменимых и неактуальных нормативах, такая экспертиза непременно будет содержать ложные выводы. Чем их юридически опровергнуть? Выход есть.

Аслан Ходзь (фамилия изменена) в августе 2017 года арендовал помещение под автомойку в двухэтажном здании. Помимо автомойки, располагавшейся на первом этаже, на втором — были им же арендованы несколько технических помещений. Спустя год владелец здания решил расторгнуть договор аренды, но предъявил Аслану претензию о  том, что помещениям причинен ущерб, а значит, Ходзь должен оплатить ремонт или провести его за свой счет. Аслан утверждал, что здание и ранее было изношенным, а внутренняя отделка – не новой. Но договориться сторонам не удалось.

Для оценки износа отделки помещений первого и второго этажей с августа 2017 года по июль 2018-го арендодатель заказал строительно-техническую экспертизу, также необходимо было определить причины ущерба.

Экспертиза показала, что физический износ полов на первом этаже составляет 60%, паркетных полов второго этажа – 20%, износ облицованных керамоплиткой стен – 40%, испорчено 40% штукатурки стен и 60% ее окраски. Износ электрооборудования составляет 60%, ворот -50%, входных дверей — 50%. Оборудование и мебель имеют следы коррозии и разрушения, вызванные длительным воздействием влаги. Факторами, повлиявшими на износ помещений и внутреннего убранства, являются ненадлежащая эксплуатация, заливы водой от мойки, расположенной внутри, отсутствие текущего ремонта, а также неправильно выполняемые технологические работы по мойке автомобилей. Срок причинения износа — не больше года. Выявленный износ не является нормальным, поскольку он получен при пользовании помещением не по прямому назначению.

Сметная стоимость ремонта помещений на обоих этажах составила 1413 тыс. руб.  

Аслан Ходзь заказал рецензию экспертизы.

В ходе исследования заключения были выявлены нарушения требований ГОСТа 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», на который ссылается эксперт. Кроме того, к заключению не приложены документы, подтверждающие квалификацию специалиста и его право осуществления деятельности в области обследования зданий и сооружений. Уже по этим причинам экспертиза не соответствует нормам. Кроме того, ее выводы основаны на неактуальных, а в отдельных случаях и неприменимых нормативных документах, что ведет к несостоятельности исследований.

В экспертизе отсутствуют доказательства точности проведенных измерений: нет сертификатов поверки и калибровки оборудования, с помощью которого они проводились. Выводы нельзя считать достоверными, поскольку на практике применение неповеренного оборудования может привести к искажению результатов исследования.

Натурные измерения, как пишет эксперт, выполнялись в тот период, когда помещения еще находились в аренде у Аслана Ходзя. Следовательно, он не мог попасть внутрь здания без согласования с арендатором. Но в тексте заключения нет никакой информации о том, что эксперт был допущен в помещения с его ведома. Также отсутствует  информация о присутствовавших сотрудниках автомойки, либо информация о том, что Аслан Ходзь был уведомлен о предстоящей экспертизе. Это вызывает обоснованные сомнения в легитимности экспертизы.

В тексте заключения нет информации, подтверждающей выводы о техническом состоянии конструкций здания. Нарушены требования п. 5.1.8 — 5.1.13 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

По совокупности выявленных недочетов и несоответствий рецензент пришел к выводу, что исследование величины физического износа элементов и конструкций помещения выполнено с нарушением методики ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий». Полученные значения физического износа не соответствуют выявленным и не отражают действительной картины дефектов. Выводы эксперта относительно причин их возникновения и характера износа — в целом не обоснованы и даны на основе субъективных данных, без какого-либо расчетного, экспериментального или иного подтверждения. Например, эксперт указывает: «Срок причинения износа – не более года». Но данный вывод не соответствует действительности по ряду причин. Специалист не определил период, в течение которого причинен износ. Не описана методика и процесс определения давности повреждений. Эксперт ошибочно полагает, что определенные им значения износа для отдельных конструкций образовались с даты заключения договора аренды. Но, очевидно, что на момент передачи арендатору помещения уже испытали определенный физический износ.

Перед экспертом же стояла задача установить процент износа, полученный помещением в течение спорного периода, что фактически не было сделано. Документы, которые могли бы отражать степень износа до начала аренды, не проанализированы.

Заключение составлено с нарушением действующего законодательства и методик, рекомендованных для данного вида исследований. Проведенные исследования нельзя считать объективными, полными и всесторонними. Отсутствует достаточная информация, которая доказывает сделанные экспертом выводы. Это не соответствует требованиям проверяемости и однозначности результатов экспертизы.

Выявленные нарушения ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», ГОСТ 26433.2-94 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений», федерального закона «Об обеспечении единства измерений» №102-ФЗ от 26.06.2008 г. указывают на некорректность выполненной им экспертизы. Поэтому проведенное исследование не может служить доказательством в споре и использоваться в дальнейшем для принятия важных юридических решений.

В настоящее время спор решается в суде. Арендатор предоставил рецензию как подтверждение своей позиции.