В Когалыме квартира местного жителя получила повреждения в результате протечки кровли. Прежде чем потребовать от застройщика компенсацию за полученный ущерб, мужчина заказал оценочную экспертизу. Однако застройщик легко оспорил ее результаты из-за ошибок, допущенных в ходе исследований и расчетов.

В Когалыме из-за протекания кровли получила повреждения квартира Вазгена Сарикяна (все фамилии изменены). Для оценки ущерба в денежном эквиваленте была заказана внесудебная оценочная экспертиза.

По мнению оценщиков, поскольку рынок аналогичных случаев в Югре отсутствует, нет и возможности применения сравнительного метода. В поврежденном состоянии квартира не может приносить доход, значит, невозможно использовать и доходный метод. Размер ущерба в данном случае определяется только затратным подходом и включает все расходы на восстановление поврежденного объекта.

К исследованиям объекта эксперты приступили в октябре 2019 года. После натурного визуального осмотра двухкомнатной квартиры специалисты выявили ряд повреждений, полученных в результате воздействия влаги. На крашеных структурных обоях кухни обнаружены пятна, потеки и отслоения. Повреждена керамическая плитка в районе раковины. В одной из комнат на обоях появились пятна, потеки, следы образования плесени. Во второй комнате отслоились обои. На потолках всех комнат и кухни — пятна коричневого цвета. В коридоре, оклеенном обоями под покраску, тоже было обнаружено пятно коричневого цвета на стене и потолке. Отслоилась побелка.

После определения количества необходимых материалов и объема работ, эксперты составили смету затрат и определили рыночную стоимость объекта оценки. Согласно заключению, стоимость ущерба квартиры, рассчитанная затратным способом по состоянию на 25 октября 2019 года, без учета износа составляет 143,4 тыс. руб.

С этим заключением Вазген Сарикян обратился к застройщику, требуя возместить причиненный ущерб. Но руководитель компании, ознакомившись с результатом оценки, понял, что не станет платить такие деньги. Все дело в том, что в отчете были явно ошибочные сведения и явно неправильные расчеты. Директор строительной компании заказал рецензию отчета об оценке.

Приступив к анализу экспертизы, рецензенты обратили внимание, что отчет составлен оценщиком Власовым и сметчиком Лозовым. Также в нем было указано, что осмотр квартиры выполнен оценщиком Лямовым. Однако участие сметчика Лозового при составлении отчета ничем не подтверждалось, поскольку его подпись отсутствовала. Это вводит в заблуждение: был ли вообще этот Лозовой, и кто он? Незаверенный им локальный сметный расчет не может рассматриваться как юридически значимый документ, и, соответственно, не может быть положен в основу отчета об оценке как документа, который имеет доказательное значение.

Документы о квалификации и образовании Власова были представлены в виде светокопий. Копии документов Лямова к отчету не приложены. Не было сведений о страховании ответственности экспертной организации, сотрудником которой является Власов, что является нарушением закона об оценочной деятельности. Кроме того, для определения стоимости восстановительного ремонта квартиры необходимо наличие квалификационного аттестата по направлению «Оценка недвижимости», чего не было ни у одного из оценщиков.

Рецензенты выявили и другие нарушения. Так, не установлены характеристики поврежденных отделочных материалов. Приведенная в разделе «Описание объекта оценки» стоимость – обоев, плитки, плинтусов и пр. — соответствует стоимости аналогов, а не характеристикам объекта оценки. Отсутствие точного описания не позволяет корректно подобрать аналог, а значит, и определить корректно стоимость восстановительного ремонта.

Кроме того, не исследована причинно-следственная связь между зафиксированными в акте осмотра повреждениями и протечкой кровли. Список заявленных повреждений в оценочном отчете намного превышает список повреждений, зафиксированных в акте управляющей компании от 23 января 2019 года. Надо также учесть, что с момента осмотра управляющей компанией до даты осмотра квартиры оценщиком прошло 9 месяцев, заявленные повреждения могут иметь иные причины.

Трещина в керамической плитке на кухне вряд ли могла появиться от воздействия воды в результате протечки кровли. Обои в комнате отслоились точно по шву, но эксперты ничем не подтвердили и не обосновали, что это связано непосредственно с протечкой. Определяя стоимость восстановительного ремонта, они учли стоимость затрат на демонтаж и монтаж потолочного плинтуса (включая его стоимость). Однако на фотографиях видно, что плинтуса приклеены не поверх обоев, а непосредственно на стену. Значит, их демонтаж, покупка новых плинтусов и монтаж — не требуются. Также оценщики учитывали стоимость замены обоев в одной из комнат, при этом на фотографии было видно, что стена абсолютно не повреждена.

Все это привело к необоснованному завышению стоимости восстановительного ремонта. Причем она одинакова и с учетом износа и без учета такового. Однако ввиду повреждений отделки износ материалов точно присутствует, он не может быть равен «0». Следовательно, равенство стоимости, о котором говорят оценщики, не соответствует фактическим данным и вводит в заблуждение.

Таким образом, допущенные ошибки привели к неправильным расчетам и недостоверным выводам, а значит, отчет об оценке не соответствует нормам действующего законодательства.

Повторная оценочная экспертиза установила повреждения внутренней отделки квартиры на 74 тыс. руб., которые и выплатил застройщик.