Апелляционный суд, рассматривая жалобу на решение суда первой инстанции, назначил оценочную экспертизу права аренды земельного участка. Специалист выполнил исследования, но изначально исказил характеристику земель. Эта грубая ошибка явилась поводом для того, чтобы оспорить результаты экспертизы.

В суде апелляционной инстанции рассматривается жалоба ООО «Даль бескрайняя» (название изменено) на решение Арбитражного суда Новосибирской области об отказе в удовлетворении исковых требований. Ранее компания подавала иск к администрации Новосибирского района об устранении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка в Боровском сельсовете. Участок относится к землям особо охраняемых территорий. По делу была назначена первичная оценочная экспертиза, и по ее результатам суд принял решение не в пользу истца.

Апелляционным судом была назначена повторная оценочная экспертиза. Специалисту было поручено определить рыночную стоимость годового права аренды земельного участка по состоянию на 15 июля 2019 года.

Согласно материалам дела, объектом оценки является земельный участок площадью 517 тыс. кв.м, расположенный в Боровском сельсовете Новосибирской области. Участок относится к категории земель особо охраняемых природных территорий. Кадастровая стоимость — 88,3 млн руб. Разрешенное использование – «для размещения иных объектов общественно-делового значения, обеспечивающих жизнь граждан».

По сведениям из ЕГРН, государственная собственность земельного участка не разграничена. Он предоставлялся компании «Даль бескрайняя» в аренду без торгов в соответствии со ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Для оценки стоимости эксперт применял метод сравнения продаж, который обусловлен достаточным количеством предложений аналогичных объектов на вторичном рынке. Согласно расчетам, стоимость исследуемого земельного участка составляет 132 млн руб., ставка дисконтирования -7,5%. Итоговая сумма – рыночная стоимость права аренды объекта – 9,9 млн руб.

Истец не согласился с заключением и решил оспорить судебную оценочную экспертизу, выполнив рецензию.

Как отмечает рецензент, согласно определению суда, объект относится к землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий. Но эксперт исказил формулировку и указал, что это «земли особо охраняемых природных территорий». Согласно ст. 94 Земельного кодекса РФ, к землям особо охраняемых территорий относятся земли:

• особо охраняемых природных территорий;
• природоохранного назначения;
• рекреационного назначения;
• историко-культурного назначения;
• особо ценные земли.

Таким образом, ошибка эксперта повлекла искажение действительной категории земель объекта исследования и неоднозначность в толковании заключения.

Были выявлены и другие ошибки. В частности, нарушение ст. 15 Закона об оценочной деятельности и пункта 8 «б» ФСО № 3. Также в заключении эксперта отсутствуют сведения о дате проведения осмотра. Не представлены фотоматериалы исследуемого участка и характеристики объекта, полученные в результате осмотра. Не установлено, есть ли на участке коммуникации, строения, улучшения и пр., хотя для оценки рыночной стоимости это очень существенная информация.

Не представлены следующие обязательные сведения:

• анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта;
• определение сегмента рынка;
• анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект;
• анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
• основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Не представлен анализ наиболее эффективного использования участка. Отбор аналогов для применения сравнительного подхода не обоснован, критерии отбора не определены. Выбор сравнительного подхода обусловлен наличием на вторичном рынке достаточного количества объектов для сравнения. Однако эксперт рассматривает лишь четыре объявления о продаже участков, и все эти объекты – без отбора – принимает к расчету. Между тем, п. 22 «в» ФСО № 7 установлено, что использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Исходные данные об аналогах не проверены. Ценовая информация не проанализирована на предмет достоверности и соответствия фактическим данным. Это негативно отразилось на результатах оценки. Для расчета стоимости земельного участка были приняты аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по категории земель и виду разрешенного использования. Они отличаются не только назначением, но и категорией земель, определяющей правовой режим использования. Экспертом не исследованы и не компенсированы различия объекта оценки и аналогов по ценообразующим факторам. Несмотря на различия исследуемого участка и аналогов, корректирующие коэффициенты не использовались.

С учетом вышесказанного, экспертиза выполнена с нарушениями законодательства, в ней допущены методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки. Выводы эксперта по поставленному вопросу не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ознакомившись с заключением рецензии на оценочную экспертизу, апелляционный суд назначил еще одну экспертизу. По ее результатам решение суда первичной инстанции было отменено.