Частное охранное предприятие приобрело коммерческое помещение, чтобы оборудовать его под офис, но вскоре стало участником судебной тяжбы, в рамках которой потребовалась оценочная экспертиза. По поручению суда рыночная стоимость помещения и выполненный в нем ремонт были оценены в 6,52 млн руб. Но руководитель ЧОП с результатом не согласился.

Частное охранное предприятие «Сигнал» (название изменено) в 2019 году приобрело подвальное нежилое помещение в Москве, чтобы в дальнейшем оборудовать его под офис. Вскоре после заключения договора купли-продажи начались ремонтные работы. Однако через некоторое время продавец решил расторгнуть договор и был согласен вернуть полученные деньги. Руководитель ЧОП «Сигнал» от такой схемы отказался, поскольку в ремонт уже были вложены значительные средства. Урегулировать спор пришлось в арбитражном суде.

Ознакомившись с материалами дела, судья назначил оценочную экспертизу, ведь требовалось не только выяснить рыночную стоимость помещения, но и установить объем неотделимых улучшений и, учитывая их, сделать оценку объекта недвижимости.

Согласно данным натурного осмотра, помещение находится в подвале жилого здания в ЦАО недалеко от станции м. «Белорусская». Разрешенное использование – офис, высота потолков – 2,5 м. Общий вход со второй линии.

Ознакомившись с технической документацией и проведя сравнительный анализ, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта составляет 6,522 млн руб.

Генеральный директор ЧОП «Сигнал» с такой суммой не согласился, он обратился за рецензией проведенной оценочной экспертизы. Выяснилось, что квалификация эксперта соответствует требованиям законодательства, но в то же время были выявлены и нарушения. В частности, эксперт не представил обязательные сведения: сегмент рынка, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с аналогичными объектами недвижимости, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов. Отсутствовали и основные выводы относительно динамики рынка, спроса, предложения, объемов продаж, емкости рынка и пр.

Для определения стоимости эксперт использовал сравнительный метод оценки, но не обосновал этот выбор. Критерии отбора аналогов не определены, использована база данных «Реалто», которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически достоверность данных в ней не может быть определена.

Помимо этого, цена продажи одного из аналогов, выбранных экспертом, не была скорректирована на размер НДС. Не исследованы и не компенсированы различия объекта оценки и аналогов по такому ценообразующему фактору, как наличие парковки. Вместо цокольного этажа другого аналога указан подвал.

Как следствие, экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Ее выводы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».