В рамках судебного разбирательства была назначена оценочная экспертиза рыночной стоимости квартиры в Московской области. Однако владелец недвижимости с результатами оценки не согласился, ведь эксперт допустил явные ошибки.

В отношении строительной фирмы «БМЗ» (название изменено) было возбуждено исполнительное производство. Кредитор требовал возврата денег. Чтобы вернуть долг, руководство компании приняло решение продать свой единственный актив – двухкомнатную квартиру в Мытищах площадью 63,44 кв.м. Согласно заключению оценщика, которого нашел кредитор, стоимость недвижимости составила 3 709 тыс. руб. Однако, по мнению директора компании «БМЗ», эта сумма сильно занижена. Фирма обратилась в суд, где ходатайствовала о проведении оценочной экспертизы. Суд удовлетворил эту просьбу, но, чтобы получить «независимую» оценку, согласился выбрать экспертную организацию из числа предложенных кредитором.

Эксперт выяснил, что квартира находится на 18 этаже 25-этажного монолитного дома, который сдается в эксплуатацию в 4 квартале 2019 года. Перекрытия и фундамент дома железобетонные. Инженерные системы централизованные, есть вспомогательные и подсобные помещения. Комнаты в квартире изолированные. Санузел совмещенный. Внутренняя отделка отсутствует. Здание находится в хорошем состоянии. Во дворе стихийная парковка. Дом не подлежит сносу и не состоит в программе реновации. В микрорайоне многоэтажной застройки есть зеленые насаждения, детские площадки, освещение и тротуары, объекты социальной инфраструктуры. Хорошая транспортная доступность. Экологическая обстановка в районе благоприятная.

Для расчета стоимости объекта были подобраны четыре аналога в монолитных домах, три из которых также сдавались в 4 квартале 2019 года, а один – в 3-м квартале 2020 года. Площадь квартир была выбрана от 27,4 кв. м. до 80 кв. м. Этажность – от 5 до 16-го. В аналоге №3 сделан современный ремонт, в аналоге №4 – чистовая отделка.

Методом сравнительного анализа эксперт вычислил, что рыночная стоимость квартиры составляет 4 356 тыс. руб. с НДС или 3 630 тыс. руб. без НДС. Однако и с этим заключением ООО «БМЗ» не согласилось, поскольку, по мнению руководства компании, на тот момент стоимость аналогичной недвижимости была не менее 5 млн руб.

Было принято решение провести рецензирование судебной оценочной экспертизы. Как показала проверка, эксперт-оценщик обладает необходимой квалификацией, что соответствует требованиям законодательства. Однако были выявлены и нарушения.

Отсутствовал, например, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Эксперт составил таблицу этих факторов, но не указал источник информации и диапазоны. Принятые к расчету аналоги №1, 3, 4 невозможно сопоставить с объектом оценки, потому что на светокопиях объявлений отсутствуют сведения о дате объявлений. Кроме этого, аналог №4 продается на условиях срочной продажи, поэтому применение к нему дополнительной поправки привело к искажению результатов оценки. Поправка в размере 24% на условия вынужденной продажи в ограниченные сроки не обоснована.

Также эксперт ошибочно исключил НДС (20%) из итоговой стоимости объекта долевого строительства квартиры. Согласно российскому законодательству, от налогообложения освобождаются услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме. Впрочем, и размер НДС не корректен, потому что на дату оценки, в 2018 году, налог составлял 18%. Принятые же к расчету аналоги не сопоставлены по дате сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости была признана недостоверной и необъективной. Ознакомившись с заключением рецензента, суд назначил повторную оценочную экспертизу, согласно которой рыночная стоимость квартиры была оценена в 5,5 млн руб. После реализации ее с торгов, строительная компания перечислила кредитору полученную сумму. Конфликт был урегулирован.