Заключая кредитный договор с банком под залог квартиры, собственники планируют возвратить деньги в срок. Но если этого не случается, банк может обратить взыскание в счет долга на заложенное имущество. Судебная оценочная экспертиза, как правило, позволяет объективно оценить его рыночную стоимость. Но лишь в том случае, если она проведена качественно и достоверно.
По иску банка ВТБ взыскание задолженности по кредитному договору было обращено на недвижимость. В ходе судебного разбирательства была назначена первичная оценочная экспертиза. Объектом оценки являлась трехкомнатная квартира в Москве. Специалисту было поручено определить ее рыночную стоимость.

Приступая к исследованию, эксперт изучил характеристики объекта: жилье находится панельном 16-этажном доме на проспекте Вернадского. Общая площадь квартиры составляет 71,5 кв.м., жилая – 49, 1 кв.м. Есть балкон, санузел – совмещенный. Выполнен евроремонт: на полу уложен ламинат, стены оклеены обоями, в кухне и коридоре — плитка, реечный потолок, пластиковые стеклопакеты. Дом построен в 1969 году. В нем есть лифт и консьерж, на двери подъезда установлен домофон. Придомовая территория не огорожена, подземный паркинг отсутствует.
Для исследования методом сравнения были подобраны три аналога в Москве на том же проспекте. Согласно расчетам эксперта, итоговая рыночная стоимость квартиры составила 15,7 млн руб.
Собственник недвижимости не согласился с таким результатом. В его интересах была выполнена рецензия. Рецензенту требовалось выяснить:
— правильно ли была выбрана и применена методика исследования в рамках экспертизы, в полном ли объеме проведено исследование;
— является ли эксперт компетентным в области производства судебных оценочных экспертиз и исследований;
— соответствует ли заключение эксперта процессуальным нормам.
Как выяснилось, квалификация эксперта была подтверждена всеми необходимыми документами. Однако выявленные нарушения законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности не позволяют считать эту экспертизу допустимым доказательством по делу. Так, например, не указано время начала и окончания производства экспертизы, указаны лишь даты. Отсутствует раздел «Оценка результатов исследований».
Кроме того, в заключении нет анализа рынка, не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для расчетов. При наличии вариантов с различной ценой эксперт выбрал объекты с самой низкой ценой, никак не объяснив свой выбор. Это привело к занижению результатов оценки. Также он не учел характеристики отделки сравниваемых квартир и площади их помещений. Эти различия не были скорректированы, что повлекло за собой недооценку исследуемой квартиры.
Сведения о величинах общей площади квартир-аналогов не доступны для проверки. Описание корректировки на наличие балкона или лоджии вводит в заблуждение. Корректировка на эту площадь не проводилась.
Учитываемые в расчетах весовые коэффициенты аналогов не соответствуют формуле расчета. Ошибка эксперта опять-таки повлекла искажение результатов оценки.
Рецензент пришел к выводу, что заключение выполнено с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки.
Заключение было передано в суд, рецензия стала основанием для повторной экспертизы.