ГлавнаяБлогНаша практикаОценочные экспертизыКак оспорить оценочную экспертизу
Как оспорить оценочную экспертизу
14.12.2015

Оценочная экспертиза дает ответ на вопрос о стоимости имущества “по всей форме”. Она необходима в случае раздела имущества, наследства, и во многих других случаях. Но если эксперт искусственно занизил или завысил стоимость объекта раздела, экспертизу можно оспорить.

Проблема: несогласие с выводами эксперта

Оценке подлежал земельный участок и построенный на нем дом. Владелец недвижимости не согласился с результатом экспертизы и попросил рецензента проанализировать экспертное заключение, чтобы таким образом получить основания для ходатайства о проведении повторного исследования.

Рецензент выяснил, что перед экспертом был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 445 кв.м и расположенного на нем двухэтажного блока №4 в блокированном жилом доме площадью всех частей 256,3 кв.м, находящегося по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Заречная, д. 10, блок 4.

В расчете стоимости блока жилого дома эксперт использует аналог №7 (256,9 кв.м по цене предложения 16 600 000 руб, т.е. 64 616 руб/кв.м общей площади дома). Так, в тексте объявления аналога №7 указано, что дому «местами требуется мелкий косметический ремонт». У остальных объектов (расчетных аналогов) нет сведений о необходимости ремонта, объект оценки ремонта не требует.

Так, экспертом не применена поправка (повышающая стоимость аналога), компенсирующая различия в необходимости затрат на проведение ремонта аналога №7. Учитывая, что аналог №7 имеет самую низкую стоимость из скорректированных расчетных аналогов (55 285,57 руб против 80449,77 и 95095,87 руб по №4 и №5 соответственно), а также тот факт, что фото объекта №7 отсутствует, установить реальную стоимость требуемого ремонта не представляется возможным, соответственно, расчет по аналогу №7 невозможно признать достоверным:

адрес                                   стоимость 1 кв.м

аналог4                               80.449.77      

аналог5                               5.095.87

аналог7                               55.285.57

Необходимо также учитывать, что скорректированная цена аналога с максимальной стоимостью за 1 кв.м (95 095,87р.) различается в 1,72 раз относительно аналога с минимальной стоимостью за 1 кв.м (55 285,57р.). Причины столь существенной разницы в ценах аналогов экспертом не описаны, и, соответственно не выявлены. Учитывая изложенное, исследование в оценке стоимости блока 4 в блокированном жилом доме невозможно признать выполненным всесторонне и в полном объеме, что приводит к нарушению ст. 8 закона №73-ФЗ.

Далее эксперт приводит сведения об аналоге №6 (270,0 кв.м по цене предложения 38 000 000 руб, что составляет 140 740,7 руб/кв.м общей площади дома без учета поправок). В расчет данные указанного аналога №6 эксперт не включил, порядок отбора аналогов в исследовании отсутствует.

Так, выбор аналогов приобретает особую значимость при значительных колебаниях цен между применяемыми к расчету аналогами. Согласно требованиям п. 22 «в» ФСО-7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Таким образом, экспертом нарушен п. 22 «в» ФСО-7.

Подведя итог, следует также учитывать, что в случае замены применяемого аналога №7 на аналог №6, цена всех трех аналогов при повторении алгоритма расчета эксперта уложилась бы в диапазон стоимости 80-120 т.р./кв.м, в то время как расчетный диапазон стоимости эксперта 55- 95 т.р./кв.м.

Далее эксперт применяет поправку на наличие улучшений участка: эксперт указывает, что у аналога №4 территория облагорожена, ухожена и вводится понижающая поправка «-10%» (объект оценки и аналоги №5,7 по утверждению эксперта имеют одинаковые улучшения). Однако в заключении приведены сведения об объекте оценки, где виден ухоженный земельный участок, указано наличие у объекта оценки «телевидение, интернет, отмостка, замощенная камнем площадка перед домом, ограждения, автоматические раздвижные въездные ворота». Учитывая изложенное, к аналогу №4 неправомерно применена понижающая поправка в размере «-10%», т.к. объект оценки обладает составом улучшений аналога №4.

Между тем, объявления по аналогам №5,7 не содержат сведений о наличии замощения и ограждения территории, телевидения, интернета, планировки участка, соответственно, к ним ошибочно не применена повышающая поправка в размере 10%. Учитывая изложенное, экспертом допущены технические ошибки в расчете, влияющие на величину рыночной стоимости блока №4 в размере порядка 10%.

Далее эксперт указывает, что аналог №4 имеет высококлассную отделку, которая на 10% дороже ремонта с улучшенной отделкой. Эксперт сравнивает понятия «улучшенной отделки» и «высококачественной отделки», не приводя описания характеристик данных понятий и примеры применяемых материалов для каждого из вида, а также качества исполнения отделки.

Следует также учитывать, что согласно описанию объекта оценки: “Внутренняя отделка: высококачественная, с применением дорогих импортных материалов (кафель, декоративный камень, обои, ламинат и др.)”. Таким образом, эксперт признает отделку объекта оценки высококачественной (у аналога №4 также отделка высококачественная), соответственно, применение понижающей поправки к аналогу №4 (-10%) является технической ошибкой, влияющей на результат рыночной стоимости объекта оценки. С учетом мнения эксперта о том, что высококачественная отделка дороже улучшенной отделки на 10%, к аналогам №№5,7 ошибочно не применена повышающая поправка в размере 10%. Учитывая изложенное, экспертом допущены технические ошибки в расчете, влияющие на величину рыночной стоимости блока №4 в размере порядка 10%.

Кроме того, эксперт применяет поправку на вид сделки (процент на прибыль фирмы – продавца) в размере 5%. Обоснование данной величины в исследовании отсутствует.

Так, эксперт пишет, что при цене объекта в 100 т.р/кв.м, прибыль риэлторской компании от продажи одного таунхауса в размере 5% от цены сделки составит 2 600 000 руб. Между тем, наличие множества бесплатных сайтов для размещения объявлений в открытом доступе и возможность прямых сделок между продавцом и покупателем не позволяет риэлторским компаниям получать подобные свердоходы.

В среднем прибыль риэлторской организации составляет до 3% цены объекта.  Применение некорректной поправки привело к необоснованному снижению стоимости по результатам оценки.

Результат работы

Как как эксперт допустил множество ошибок в расчетах, а рецензент показал это в своем анализе, у ответчика появилось обоснование для ходатайства о проведении повторной экспертизы. Суд удовлетворил данное ходатайство, а повторная экспертиза показала другой результат оценки. Таким образом, ответчику удалось выиграть дело.

2 комментария на «“Как оспорить оценочную экспертизу”»

  1. Игорь:

    Коллеги, а причем здесь экспертиза и оценка? Вы упоминаете ФСО в рецензии. Почему? Эксперт- не оценщик, а лицо, «обладающее специальными знаниями». Я сегодня работаю ассенизатором, и убираю какашки, но у меня есть диплом о проф переподготовке и стаж работы в оценке 30 лет, например. Судья изучил мое резюме и принял решение назначить меня экспертом. НО Я НЕ ОЦЕНЩИК УЖЕ!!!!! И причем тут ваши ФСО, «обоснование выбора аналогов»…это все формулировки ФСО. Да и представляю я в суд не «Отчет об оценке». а «Заключение эксперта»- и это разные документы.

    • Александр Кимлач:

      Здравствуйте, Игорь!
      Вы правильно пишите, что экспертиза это не оценка.
      И также правильно то, что эксперт — это лицо обладающее специальными познаниями.
      В данном случае, эксперт обладает познаниями в области оценки.
      В качестве эксперта привлечен оценщик, т.к. нужна оценочная экспертиза (см. «Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе», Россинская Е.Р., 3-е издание, 2011).
      Эксперт должен применять имеющиеся методы исследования.
      И, конечно, эксперт (оценщик) применит методы, которые описаны в соответствующем ФЗ и ФСО.
      А Вы, какие примените методы оценки?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *




БЕСПЛАТНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТА

Рецензенты СРО готовы бесплатно провести анализ заключения эксперта и дать устную консультацию по выявленным недостаткам и целесообразности  подготовки рецензии. Вся работа производится дистанционно, независимо от региона. Ждем Ваших вопросов!

Воспользуйтесь нашей помощью, и мы с радостью проконсультируем Вас абсолютно БЕСПЛАТНО!

Оставить заявку Заказать звонок