Бракоразводный процесс может сопровождаться спором о разделе совместно нажитого имущества. В таких случаях суд назначает оценочную экспертизу. Однако заключение, данное неквалифицированными специалистами, искажает итоговую стоимость оценки имущества. В этом случае необходимо добиться проведения повторной и более тщательной экспертизы.
Супруги Ромашины (фамилия изменена) решили развестись. Жена Екатерина подала судебный иск к мужу Анатолию о разделе совместно нажитого имущества. Но в ответ получила встречный иск. Читать далее

Залитие квартиры по вине соседей – малоприятная ситуация. Впрочем, если квартира застрахована, денежная компенсация убытков поможет справиться со стрессом и одолеть ремонт. В Московской области страховая компания возместила пострадавшему ущерб, но затем подала в суд на виновника аварии, требуя возместить убытки, понесенные в результате выплаты. Сумма исковых требований подтверждалась отчетом об оценке. Но, как выяснилось после рецензии, его нельзя считать достоверным. Читать далее

Собственник недвижимости заказал оценочную экспертизу, намереваясь в дальнейшем продать это помещение, но, как показала рецензия, считать результаты заключения достоверными нельзя. Несмотря на то, что компетентность оценщика соответствует требованиям, экспертная организация, сотрудником которой он является, не имеет прав на осуществление оценочной деятельности. Следовательно, отчет об оценке недвижимости выполнялся в нарушение требований законодательства.
Муниципальное предприятия заказало отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект оценки — нежилое помещение площадью 45,4 кв.м в Казани. Результат оценки заказчик предполагал использовать для последующей продажи недвижимости. Читать далее

В результате замены коммуникаций был причинен ущерб коммерческой недвижимости. Собственник помещения заказал оценочную внесудебную экспертизу, но качество полученного результата настолько не соответствовало требованиям законодательства, что использовать экспертизу в дальнейшем как доказательство в суде даже не имело смысла.
В Санкт-Петербурге в Салоне маникюра, расположенном на первом этаже торгового здания, произошла течь. Причиной этому послужила замена полипропиленового непроектного стояка (разводки) в туалете. В результате – салону был причинен ущерб. Поскольку собственнику помещения была необходима оценка вреда, он обратился к эксперту. В дальнейшем с результатами заключения собственник был намерен обратиться в суд.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости, здание, в котором произошла авария, построено в 1988 году. Капитальный ремонт никогда не проводился. Стены построены из керамзито-бетонных блоков, перекрытие плит — железобетонное. Нежилое здание предназначено для торговых помещений. Площадь Салона маникюра составляет 77,4 кв.м. При этом объектом оценки являются ремонтно-строительные работы, которые проведены для отделки помещения, с учетом стоимости материалов. Читать далее

Оценочная экспертиза рыночной стоимости жилья назначается судом для разрешения имущественных споров. Однако, не согласившись расчетами эксперта, его выводы можно опровергнуть, заказав рецензию. Суд примет ее во внимание и назначит по делу повторную экспертизу.  

В Химкинский городской суд Московской области обратилась Ольга Пивоварова. Женщина подала исковое заявление к Татьяне Пряниковой (фамилии изменены) о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права общей долевой собственности и выплате денежной компенсации. Объектом спора являлась трехкомнатная квартира в Химках.

Суд назначил оценочную экспертизу, которая была проведена в марте 2017 года. Требовалось определить рыночную стоимость 22/300 доли жилища. Как установил эксперт, спорная квартира находится в многоквартирном жилом доме 1959 года постройки, в районе Старые Химки. В 13 минутах ходьбы от дома расположена ж/д станция «Химки». Экологическая обстановка в районе — средняя, интенсивность движения транспорта мимо дома — средняя, транспортная доступность хорошая, эстетичность окружающей застройки и престижность района оцениваются как хорошие. Неподалеку находятся школы, детские сады, торговые предприятия, поликлиника, банки и предприятия бытового обслуживания, а также объекты развлечения и отдыха. Возле дома расположена не охраняемая стоянка, территория дома не огорожена. Промышленные предприятия вблизи дома отсутствуют.

В результате осмотра квартиры и на основании документов было установлено, что стены дома являются сборно-железобетонными, перекрытия — железобетонные. Есть домофон. Квартира находится на пятом этаже. Общая площадь составляет 78,8 кв.м, жилая – 52,6 кв.м. Есть балкон. Отсутствуют три межкомнатных двери, в кухне демонтировано стеновое и потолочное покрытие, оконные блоки – деревянные. В целом, квартира требует ремонта.

По результатам оценки, методом сравнительного подхода была определена стоимость 22/300 доли жилья. Она составила 76 тыс. руб. Доходный и затратный подходы не применялись. Согласно справки о рыночной стоимости всей квартиры по состоянию на 20 февраля 2018 года составляет 4,95 млн руб. Стоимость рассчитана также путем сравнения с аналогичными объектами.

Однако, спор между сторонами продолжался. В октябре 2018 года суд назначил еще одну оценочную экспертизу. На этот раз специалисту нежно было определить не только рыночную стоимость квартиры и 23/300 ее доли (на дату проведения экспертизы), но и рассчитать рыночную стоимость комнаты площадью 12,3 кв. м в той же квартире.

Для выяснения поставленных вопросов требовался визуальный осмотр. Но, когда эксперт приехал на объект, ему разрешили осмотреть лишь оцениваемую комнату и не пустили в две другие.  

Для расчетов, как и прежде, был использован метод сравнительного анализа продаж, подобраны объекты-аналоги. Согласно заключению, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 2 октября 2018 года составляла 7,4 млн руб. Соответственно, 22/300 доли – 385 тыс. руб. а рыночная стоимость комнаты в той же квартире -1,3 млн руб.

Ольга Пивоварова заказала рецензию, не согласившись с цифрами.

Заключение было тщательно исследовано на предмет соответствия действующему законодательству. Как выяснилось, несмотря на подтвержденную компетентность эксперта, оценочная деятельность самой экспертной организации не застрахована. Это не соответствует требованиям федерального закона №135-ФЗ.

Что касается непосредственно объекта исследования, то в заключении не учтена поправка на необходимость капитального ремонта квартиры. Состояние квартиры определено как «требует ремонта», при этом за аналоги с той же характеристикой приняты объекты либо не требующие ремонта, либо требующие ремонта косметического. В то же время, на фото видно, что квартира находится в неудовлетворительном состоянии.

Среди основных ценообразующих факторов эксперт выделил высоту потолков. Однако в расчетах различия в высоте этажа оцениваемой квартиры и аналогов не учитывались. При этом различия в высоте сравниваемых квартир существенные. С учетом поправки на высоту потолков, в расчетах оценщика итоговая стоимость объекта, комнаты и доли в квартире была бы ниже стоимости, заявленной в выводах.

Кроме того, экспертом не учтена поправка на мебель и бытовую технику, входящую в стоимость аналогов. Как видно на прилагаемых скрин-шотах, объект-аналог, квартира ценой 7,6 млн руб., общей площадью 80,4 кв.м, продается со всей мебелью и бытовой техникой. Комната-аналог ценой 1,4 млн руб. общей площадью 11,7 кв.м также продается со всей мебелью и бытовой техникой. Т.е., в цену вышеуказанных аналогов входит стоимость движимого имущества, не связанная с недвижимостью. Данный фактор необоснованно не учтен.

Расчет корректировки на долевую собственность не обоснован. Светокопии аналогов не приложены. Итоговая стоимость 23/300 доли искажена.

Заключение произведено с нарушением законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки.

Выводы о рыночной стоимости объектов экспертизы, не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе выездной проверки у налоговой инспекции возникли вопросы к финансовой документации предприятия. Представители фискального органа заподозрили, что стоимость оказанных компанией услуг не соответствует рыночному диапазону цен. Судебная оценочная экспертиза не выявила никаких нарушений со стороны предприятия. Чтобы установить истину, налоговая инспекция прибегла к рецензии.
На рассмотрении Арбитражного суда Республики Марий Эл находится спор между налоговой инспекцией и ООО «Энергосбыт Йошкар-Ола» (название изменено). Как следует из материалов дела, в августе 2012 года компания заключила договор с ПАО ГК «Энергосбыт» (название изменено), в соответствии с которым она передает ПАО ГК «Энергосбыт» обязательства единоличного исполнительного органа. В свою очередь, ПАО осуществляет руководство текущей деятельностью региональной компанией. Известно также, что ООО «Энергосбыт Йошкар-Ола» является дочерним предприятием ПАО ГК «Энергосбыт», обе – занимаются оптовым поставками электроэнергии. Согласно договору, заказчиком является филиал компании в Республике Марий Эл, а исполнителем – головное предприятие. Порядок оплаты услуг – ежемесячно в размере 1/12 базового вознаграждения плюс квартальное вознаграждение по результатам. При этом базовое вознаграждение составляет 30 млн руб. (без НДС), т.е., 2,5 млн руб. ежемесячно.
В ходе налоговой проверки были выявлены некоторые несоответствия в финансовой документации за 2014 год. По мнению представителей фискального органа, стоимость оказанных ПАО ГК «Энергосбыт» услуг не соответствует рыночной. Читать далее

Определяя стоимость ущерба после залития квартиры, эксперт-оценщик допустил ряд ошибок и не провел необходимые расчеты. Как урегулировать спор и добиться объективности?
Жительницу Новороссийска Любовь Гаврюшину (фамилия изменена) «залили» соседи сверху. Ранним утром девушка проснулась от странного звука. В кухне с потолка просачивалась вода. Соседей из верхней квартиры не было дома, к счастью, удалось им дозвониться. Причиной залития, как вяснилось, явилось «халатное отношение к запорной арматуре» — кран холодной воды был оставлен незакрытым. На момент осмотра водопроводная сеть находилась в удовлетворительном состоянии.
Гаврюшина заказала экспертизу по определению стоимости права требования компенсации за убыток, вызванный повреждением имущества. Необходимо было провести оценку на дату происшествия — 23 декабря 2017 года. Читать далее

Разрешение судебных споров иногда требует проведения нескольких экспертиз, прежде, чем стороны придут к соглашению или суд примет окончательное решение. Это связано с тем, что и при повторных исследованиях бывают допущены ошибки. Например, неучтенные факторы в обстоятельствах дела ведут к неправильным расчетам в оценочной экспертизе.
В производстве Арбитражного суда Магаданской области находится дело по иску ООО «Барус» (названия и фамилии изменены) к ООО «Гермес» о признании договора аренды горной техники недействительным. В 2015 году истец сдал ответчику в аренду два погрузчика Hyundai Shandong SL765 и бульдозер Caterpillar D10T. Однако затем между контрагентами возникли разногласия по рыночной стоимости аренды. По делу провели оценочную экспертизу, но сторона ответчика заявила, что, поскольку «Барус» настаивал на проведении исследования конкретным экспертом, это вызывает подозрения. ООО «Гермес» просило прекратить производство по делу в связи с недобросовестностью истца. Читать далее

В рамках дела о банкротстве была проведена оценочная экспертиза двух станков, являющихся имуществом завода. Как выяснилось, в ходе судебных перипетий оборудование исчезло, а виновником таинственной пропажи оказался прежний конкурсный управляющий. Взысканный с него ущерб был возвращен в конкурсную массу. Определяли достоверность путем рецензии.

Дело о банкротстве одного из станкостроительных заводов Урала рассматривается в Арбитражном суде Свердловской области с 2013 года. В 2016 году произошла смена конкурсного управляющего. Вновь назначенный — Сурен Туманян (фамилии изменены) подал заявление об истребовании у своего коллеги Дмитрия Уханова документов, касающихся деятельности завода и его материальных ценностей, в том числе, двух токарных станков 1П426 ДФЗ с ЧПУ NC210. Арбитраж его требование удовлетворил в полном объеме. Но с августа 2016 года по март 2017-го судебный акт Ухановым так и не был исполнен. Станки в ведение Туманяна не переданы, а на территории завода они отсутствуют. По мнению конкурсного управляющего, Уханов тем самым причинил заводу ущерб в размере стоимости оборудования. Читать далее

Когда мы говорим об экспертизе, то подразумеваем, что свое заключение по тому или иному вопросу даст квалифицированный специалист, знания которого не подлежат сомнению. Но отсутствие нужной, а главное – подтвержденной, квалификации у специалиста, непременно повлечет за собой неправильные выводы. Как вывести «эксперта» на чистую воду? Читать далее