Оценочная экспертиза рыночной стоимости жилья назначается судом для разрешения имущественных споров. Однако, не согласившись расчетами эксперта, его выводы можно опровергнуть, заказав рецензию. Суд примет ее во внимание и назначит по делу повторную экспертизу.  

В Химкинский городской суд Московской области обратилась Ольга Пивоварова. Женщина подала исковое заявление к Татьяне Пряниковой (фамилии изменены) о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права общей долевой собственности и выплате денежной компенсации. Объектом спора являлась трехкомнатная квартира в Химках.

Суд назначил оценочную экспертизу, которая была проведена в марте 2017 года. Требовалось определить рыночную стоимость 22/300 доли жилища. Как установил эксперт, спорная квартира находится в многоквартирном жилом доме 1959 года постройки, в районе Старые Химки. В 13 минутах ходьбы от дома расположена ж/д станция «Химки». Экологическая обстановка в районе — средняя, интенсивность движения транспорта мимо дома — средняя, транспортная доступность хорошая, эстетичность окружающей застройки и престижность района оцениваются как хорошие. Неподалеку находятся школы, детские сады, торговые предприятия, поликлиника, банки и предприятия бытового обслуживания, а также объекты развлечения и отдыха. Возле дома расположена не охраняемая стоянка, территория дома не огорожена. Промышленные предприятия вблизи дома отсутствуют.

В результате осмотра квартиры и на основании документов было установлено, что стены дома являются сборно-железобетонными, перекрытия — железобетонные. Есть домофон. Квартира находится на пятом этаже. Общая площадь составляет 78,8 кв.м, жилая – 52,6 кв.м. Есть балкон. Отсутствуют три межкомнатных двери, в кухне демонтировано стеновое и потолочное покрытие, оконные блоки – деревянные. В целом, квартира требует ремонта.

По результатам оценки, методом сравнительного подхода была определена стоимость 22/300 доли жилья. Она составила 76 тыс. руб. Доходный и затратный подходы не применялись. Согласно справки о рыночной стоимости всей квартиры по состоянию на 20 февраля 2018 года составляет 4,95 млн руб. Стоимость рассчитана также путем сравнения с аналогичными объектами.

Однако, спор между сторонами продолжался. В октябре 2018 года суд назначил еще одну оценочную экспертизу. На этот раз специалисту нежно было определить не только рыночную стоимость квартиры и 23/300 ее доли (на дату проведения экспертизы), но и рассчитать рыночную стоимость комнаты площадью 12,3 кв. м в той же квартире.

Для выяснения поставленных вопросов требовался визуальный осмотр. Но, когда эксперт приехал на объект, ему разрешили осмотреть лишь оцениваемую комнату и не пустили в две другие.  

Для расчетов, как и прежде, был использован метод сравнительного анализа продаж, подобраны объекты-аналоги. Согласно заключению, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 2 октября 2018 года составляла 7,4 млн руб. Соответственно, 22/300 доли – 385 тыс. руб. а рыночная стоимость комнаты в той же квартире -1,3 млн руб.

Ольга Пивоварова заказала рецензию, не согласившись с цифрами.

Заключение было тщательно исследовано на предмет соответствия действующему законодательству. Как выяснилось, несмотря на подтвержденную компетентность эксперта, оценочная деятельность самой экспертной организации не застрахована. Это не соответствует требованиям федерального закона №135-ФЗ.

Что касается непосредственно объекта исследования, то в заключении не учтена поправка на необходимость капитального ремонта квартиры. Состояние квартиры определено как «требует ремонта», при этом за аналоги с той же характеристикой приняты объекты либо не требующие ремонта, либо требующие ремонта косметического. В то же время, на фото видно, что квартира находится в неудовлетворительном состоянии.

Среди основных ценообразующих факторов эксперт выделил высоту потолков. Однако в расчетах различия в высоте этажа оцениваемой квартиры и аналогов не учитывались. При этом различия в высоте сравниваемых квартир существенные. С учетом поправки на высоту потолков, в расчетах оценщика итоговая стоимость объекта, комнаты и доли в квартире была бы ниже стоимости, заявленной в выводах.

Кроме того, экспертом не учтена поправка на мебель и бытовую технику, входящую в стоимость аналогов. Как видно на прилагаемых скрин-шотах, объект-аналог, квартира ценой 7,6 млн руб., общей площадью 80,4 кв.м, продается со всей мебелью и бытовой техникой. Комната-аналог ценой 1,4 млн руб. общей площадью 11,7 кв.м также продается со всей мебелью и бытовой техникой. Т.е., в цену вышеуказанных аналогов входит стоимость движимого имущества, не связанная с недвижимостью. Данный фактор необоснованно не учтен.

Расчет корректировки на долевую собственность не обоснован. Светокопии аналогов не приложены. Итоговая стоимость 23/300 доли искажена.

Заключение произведено с нарушением законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки.

Выводы о рыночной стоимости объектов экспертизы, не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».