Оценочная землеустроительная экспертиза не помогла суду разрешить спор о недвижимости. Ошибки заключения оказались настолько нелепыми, что без рецензирования экспертизы не обошлось.
В производстве Дмитровского городского суда Московской области находится гражданское дело по иску Елизаветы Шутовой к Зинаиде Кудрявцевой (фамилии изменены) о признании права собственности, его регистрации и обращения взыскания на недвижимость. Предметом спора двух женщин стал участок земли площадью 1500 кв.м. в деревне Шелепино. В феврале 2018 года по делу была назначена судебная оценочная землеустроительная экспертиза, которая должна была определить рыночную стоимость участка. Читать далее
Элистинский городской суд назначил по делу комиссионную землеустроительную экспертизу. Специалистам нужно было определить фактические границы смежных участков и их площади. Каково же было удивление экспертов, когда выяснилось, что современные сведения об участках отличаются от «реальных» сведений за 1958, 1974 и 1979 годы, а также от данных Госкадастра. Значительную часть работы специалисты не смогли выполнить, а выявленные в экспертизе ошибки пришлось оспаривать с помощью рецензии.
В производстве Элистинского городского суда Республики Калмыкия находится дело по иску Дарины Алиевой к Бадме Доржаеву (фамилии изменены) о признании недействительными результатов межевания двух участков. Суд назначил комиссионную землеустроительную экспертизу, в рамках которой необходимо было установить точные географические границы местоположения земельного участка, на котором расположен жилой дом Алиевой. Также эксперт должен был определить соответствие фактических границ и общей площади смежных участков истицы и ответчика в госкадастре недвижимости. Главный вопрос, который предстояло выяснить специалисту, имелся ли захват земли со стороны участка Доржаева.
Как следует из заключения, эксперт не смог определить точные границы земельного участка Дарины Алиевой из-за разночтений в сведениях о смежных землепользователях в правоустанавливающем документе от 1957 года, сведениях на сегодняшний момент и по актуальным сведениям ЕГРН. При этом площадь участка, указанная в Госкадастре, составляет 630 кв.м. А в сведениях БТИ от 1958, 1974 и 1979 годов, с учетом закрепления границ участка в виде характерных точек на местности, на сегодняшний день составляет 637 кв.м. Фактическая же площадь участка Алиевой – 575 кв.м.
Площадь участка Бадмы Доржаева по результатам съемки забора на местности составляет 721 кв.м. Это на 3 кв.м больше, чем указано в правоустанавливающем документе и по данным ЕГРН. По мнению экспертов, можно констатировать факт захвата земли со стороны Доржаева. Он объясняется наложением границ, имеющихся в актуальных сведениях ЕГРН, на границы участка Алиевой с учетом закреплений его на местности и данных БТИ. Площадь наложения границ составляет 67,2 кв.м.
После ознакомления с выводами экспертизы у ответчика возникли вопросы и сомнения в правильности ее выполнения. В интересах Доржаева была проведена комплексная рецензия.
Как выяснилось, в заключении присутствуют процессуальные ошибки. Так, по информации экспертов, площади спорных участков 575 кв.м и 721 кв.м. Но в тексте заключения и в приложениях отсутствуют каталоги координат фактических границ земельных участков с фактической площадью. Это не позволяет удостовериться в корректности приведенной информации, а также конфигурации участков, отраженной на соответствующих схемах. Т.е., исследование, выполненное экспертами в данной части, является недостоверным и необоснованным.
Далее эксперты исследуют площадь и конфигурацию земельного участка Алиевой, указывая при этом на соответствие ЕГРН. Однако в сведениях Госреестра площадь 630 кв.м фигурирует как декларированная, а, исходя из координат по ЕГРН, она составляет 600 кв.м. В исследовательской части сами эксперты пишут, что это подтверждает наличие технической ошибки. Значит, при исследовании и ответах они должны были руководствоваться площадью 600 кв.м. Т.е., проведенный расчет изначально основан на некорректной интерпретации сведений ЕГРН, следовательно, также является некорректным и несостоятельным.
Согласно материалам дела, на участке Доржаева построен многоквартирный жилой дом. Формирование земельного участка под МКД происходит исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного и Земельного кодексов РФ. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (ч.4 ст. 43 ГК РФ). В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Но эксперты почему-то об этом умалчивают.
Таким образом, исследование не является полным и всесторонним, что противоречит требованиям ст. 4, 8, 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ. Т.е., в данной части выводы являются ошибочными и не основанными на полном и всестороннем изучении вопроса. Ответы на поставленные вопросы не являются исчерпывающими и объективными, что также противоречит требованиям законодательства. Информация, изложенная в экспертизе, не соответствует требованиям проверяемости и однозначности ее результатов, а значит, выводы не обоснованы и вызывают сомнение в верности и точности.
Выявленные нарушения являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
Ошибки землеустроительной экспертизы делают ее выводы неправильными. Снос капитального строения, «рекомендованный» такой экспертизой, не может быть осуществлен, поскольку сам документ оказывается юридически неверным. Чтобы доказать это в суде, нужно лишь внимательно рассмотреть и проанализировать заключение эксперта.
Владелец земельного участка в деревне Сатино-Татарское Михаил Востряков (имена и фамилии изменены) судился с соседом. Мужчина утверждал, что гараж, построенный вплотную к забору на соседнем участке так высок, что нарушает инсоляцию дома Вострякова. Ответчик Юрий Комов с оппонентом не соглашался: гараж построен по нормам и правилам. Суд назначил землеустроительную экспертизу, которая должна была определить, создают ли постройки на участке ответчика угрозу здоровью и жизни членам семьи истца, и, если нарушены нормы инсоляции, каким образом их можно устранить.
Эксперт выехал на место для осмотра участков. Было установлено, что Михаил Востряков зарегистрировал право на землю в 2007 году. Участок площадью 1400 кв.м категории «Земли населенных пунктов» предназначен для ИЖС. Год спустя был возведен одноэтажный жилой дом площадью 85,1 кв.м, собственником которого является истец. Смежный участок Юрия Комова площадью 1445 кв.м также был предназначен для ИЖС, право на него было зарегистрировано в 2016 году. В 2017 году ответчик построил на нем двухэтажный дом площадью 329,2 кв.м, гараж, совмещенный с хозблоком, и беседку для барбекю.
Оба участка были огорожены заборами. Фактическая площадь участка Вострякова составила 1388 кв.м, Комова – 1446 кв.м, но расхождения с кадастровыми — попадали в допустимую погрешность. Эксперт также установил отклонение фактических границ от кадастровых. Наибольшие отклонения – по задней меже Комова: 16 кв.м, по правой меже Вострякова – 7 кв.м, по смежной границе между земельными участками истца и ответчика – 8 кв.м. По остальным границам отклонений не установлено. Для устранения несоответствия фактических границ участков необходимо привести их в соответствие с данными ЕГРН, написал эксперт.
Жилой дом, беседка и гараж, расположенные на участке ответчика, являются капитальными постройками. Все они имеют бетонный фундамент, каменные стены и скатные крыши. Расположение дома соответствует градостроительным, санитарно-бытовым, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам. Беседка для барбекю соответствует действующим нормативно-техническим требованиям и правилам – санитарно-бытовым, санитарно-гигиеническим и противопожарным. Но — не соответствует градостроительным нормам (не соблюдена красная линия проезда). Гараж соответствует градостроительным правилам. Но его расположение имеет отступление от санитарно-бытовых, санитарно-гигиенических и противопожарных требований. Внешние габариты гаража, совмещенного с хозблоком, составляют 5 м*12 м при высоте 4,22 м.
С помощью замеров установлено, что жилой дом Михаила Вострякова расположен в 3 метрах от границы смежного участка. Ни одна из построек на участке Комова не создает угрозу жизни и здоровью соседей. В то же время, считает эксперт, сохранение гаража в нынешнем месте его постройки с технической точки зрения будет нарушать интересы Вострякова – по пожарной безопасности, санитарно-бытовым и санитарно-гигиеническим требованиям. Учитывая, что гараж является капитальной постройкой, устранить техническое нарушение можно только путем сноса строения.
В ответ на экспертизу Юрий Комов заказал рецензию, она была выполнена в мае 2018 года. В ходе анализа выполнена проверка заключения на соответствие законодательству в сфере производства судебных экспертиз, соответствие применённых методологий исследования, на наличие внутренних противоречий, достоверность изложенной информации и соответствие целям и задачам исследования. Также была проверена компетенция эксперта. Выяснилось, что в экспертизе отсутствуют копии документов, подтверждающих образование и квалификацию эксперта, а это противоречит действующему законодательству.
Отрисовка границ участков возможна только с помощью лицензируемого программного обеспечения, поскольку использование графической программы без лицензии может привести к неправильным выводам. Но в материалах экспертизы никакого упоминания об использовании лицензируемого продукта нет. Количество инсоляции и ее продолжительность — это расчетный параметр. Но эксперт, говоря о нарушении интересов истца, не приводит расчетов инсоляции, а поэтому невозможно понять, соблюдены ли требования.
Помимо этого, экспертиза выполнена с рядом нарушений. Отсутствуют материалы, обосновывающие проведенные исследования, неправильно применены нормативы, не указаны источники получения данных о характеристиках объекта. В нарушение закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» проведены не все исследования, часть выводов основана на субъективной трактовке правил производства экспертиз.
При таких обстоятельствах рецензируемое заключение не имеет юридической силы и не может являться допустимым доказательством по делу. Его выводы не могут использоваться для принятии юридически значимых процессуальных решений, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
Рецензия экспертизы помогает установить истину в судебном или досудебном споре. Путем тщательного анализа выявляются неточности заключения, процессуальные ошибки, а также нарушения действующего законодательства. Но если экспертиза проведена с соблюдением всех методик и требований, она является самым объективным доказательством.
В июле 2018 года Агропромышленное предприятие обратилось в экспертную организацию с просьбой о проведении землеустроительного исследования. Объектами экспертизы явились земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения Каргопольского района Архангельской области. Читать далее
Многим знакома ситуация, когда соседей испортил “земельный вопрос”. Не в силах договориться полюбовно о том, где именно проходит межа, два землевладельца обращаются в суд. Судья назначает землеустроительную экспертизу, которая определит фактические границы земельных участков и прояснит другие спорные вопросы.
Однако бывает и так, что одна из сторон конфликта считает результат экспертизы несправедливым. В этом случае необходимо провести рецензию на экспертизу. Это даст возможность обжаловать результат экспертного исследования и добиться проведения повторной землеустроительной экспертизы.
Бывает, что земля промышленного назначения куплена и поделена очень давно, но вот через время сменились собственники, появились новые здания и постройки, и владельцы не могут договориться, где проходит межа и каков порядок пользования землей. Чтобы решить этот сложный вопрос, существует землеустроительная экспертиза (или, как ее обычно называют, строительно-техническая экспертиза). Эксперт затребует и изучит все необходимые документы, проведет замеры, определит границы и скажет в суде свое веское слово. Однако с его мнением одна из сторон может и не согласиться. В такой ситуации прибегают к помощи рецензента. Он проведет рецензию на экспертизу и даст возможность подать в суд ходатайство о проведении повторного исследования.
Землеустроительная экспертиза требуется при возникновении споров между собственниками смежных земельных участков. Ее необходимость возникает при оспаривании раздела земельного участка, местоположения границ участка, правомерности возведения построек и тому подобном.
Обследование земельных участков осуществляется с помощью высокоточного геодезического оборудования, проходящего поверки на точность измерений. При всем при том эксперт, который проводит исследование, должен обладать соответствующим образованием и быть профессионалом в своем деле, однако это не всегда бывает так.
и консультацию