В Республике Крым «соседки» по бизнесу, владеющие смежными нежилыми помещениями в едином здании, подали друг на друга в суд. Договориться мирным путем дамы не смогли, а потому – взаимные обиды и претензии изложили в исках. Пытаясь разобраться, «кто кому должен» в результате перепланировок помещений, суд назначил экспертизу. Однако ее результаты вызвали недоумение у обеих сторон конфликта.

Жительница Красноперекопска (Республика Крым) подала судебный иск против «соседки» по бизнесу. В своем заявлении владелица парикмахерской «Шик» Инна Прохоренко (все фамилии и названия изменены) просила устранить нарушения ее прав со стороны Ольги Кравченко и Карины Смолиной, хозяек смежного магазина. В свою очередь, Смолина и Кравченко подали встречный иск к Прохоренко об устранении препятствий в пользовании помещением.

Для разрешения спора в феврале 2018 года суд назначил строительно-техническую и землеустроительную экспертизу. Перед экспертом были поставлены вопросы: являются ли объекты недвижимости по ул. Песчаной единым зданием, если их нумерация 15/9 и 15/10;  соответствуют ли они строительным и градостроительным нормам, проектной и технической документации; не нарушают ли они интересы других лиц; не создают ли угрозу для жизни людей. Нужно было выяснить возможности устранения нарушений, если таковые имеются.

Из материалов дела известно, что помещение под парикмахерскую площадью 33,5 кв.м по ул. Песчаной, 15/9 Инна Прохоренко купила в 2007 году. Договор зарегистрирован нотариусом. В состав помещения входили: коридор, кладовая и два помещения 10,2 кв.м и 20,8 кв.м. В том же году было дано разрешение на разработку технической документации по землеустройству и составлению документов, удостоверяющих право на землю под помещением, с последующим заключением договора аренды для обслуживания здания. В 2008 году парикмахерская включала в себя: коридор ½ — 1,7 кв.м., санузел ½ — о,8 кв.м., помещение — 20,8 кв.м., помещения — 4,5 кв.м. и 5,2 кв.м.  Общая площадь составляла уже 33 кв.м.

В соответствии с договором купли-продажи, зарегистрированным нотариусом, располагавшийся через стену магазин, имеющий выход на другую улицу и другой адрес, в 1999 году был приобретен Кравченко и Смолиной. В состав его входили: два торговых зала по 20,7 кв.м., два подсобных помещения по 8,8 кв.м, коридор – 3,2 кв.м.

В 2004 году исполком Красноперекопского городского совета решил перенумеровать некоторые нежилые здания в городе. Магазину Кравченко и Смолиной достался адрес ул. Песчаная, 15/10. До поры, их интересы никак не пересекались с интересами Прохоренко.

В 2007 году Смолина и Кравченко провели реконструкцию и сделали пристройку площадью 15,3 кв.м., а затем — еще одну, площадью 24,5 кв.м. В 2013 году площадь магазина составляла 93,2 кв.м. Кадастровый паспорт на объект недвижимости этой площади выдан был в апреле 2015 года.

Согласно заключению эксперта, объекты недвижимости с нумерацией 15/9 и 15/10 являются отдельными изолированными помещениями в одном здании, отделены друг от друга общей несущей стеной. Следовательно, раздел их технически не возможен без значительного причинения ущерба строительным элементам и конструкциям единого здания.

В тоже время эксперт заключил, что и магазин, и парикмахерская не соответствуют градостроительным нормам, проектной и технической документации. Вследствие незаконной перепланировки из парикмахерской (ул. Песчаная,15/9) в несущей стене пробит дверной проем в магазин по ул. Песчаной,15/10, а также незаконно изменено функциональное назначение одного из помещений. Оно переделано под туалет, что «не только не соответствует нормам и правилам, но и создает угрозу жизни и здоровью граждан». В помещении же по ул. Песчаная,15/10 заложен оконный проем. Это привело к снижению инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня. По мнению эксперта, необходимо восстановить окно для проветривания и инсоляции. Оба помещения необходимо привести в первоначальный вид: туалет убрать, проход из парикмахерской в магазин — заложить.

«Действующие лица» этой истории таким заключением были немало удивлены. Согласиться с выводами экспертизы они не могли. Но и прийти к единому решению в споре – тоже.

Инна Прохоренко заказала рецензию.

Детальное изучение показало несоответствия в экспертном заключении. В первую очередь — несоответствие требованиям методических рекомендаций. Отсутствуют сведения о месте проведения исследований, не указаны тип, вид экспертизы и дата поступления материалов в экспертное учреждение. Нет сведений об эксперте: его общий стаж и стаж работы по необходимой для проведения экспертизы специальности не известны.

Исследования проведены не в полном объеме. Так, указано, что были использованы технические средства, в том числе, лазерный светодальномер DISTOА3. Однако свидетельств о его поверке в заключении нет. Не указаны и результаты осмотра, что является нарушением требований п. 2.4 «Методических рекомендаций по производству экспертиз», «Методики установления возможности реального раздела домовладения между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом, разработка вариантов раздела».

Почему-то эксперт не указывает конструктивно-планировочные особенности исследуемого здания, вид использованных при строительстве материалов и изделий, характер выполненных работ и состояния отдельных элементов строений. Все сведения об объектах исследования приведены из технической документации по состоянию на 2007 и 2013 годы. Фактические сведения на дату экспертного осмотра отсутствуют.

Эксперт указывает на незаконность выполненной самовольной перепланировки по ул. Песчаной, 15/9. Однако законность должен определять суд. По словам специалиста, в материалах дела разрешительная, согласовательная и проектная документация на перепланировку отсутствует. Но далее по тексту он же пишет, что «согласно исследованных документов, собственником нежилого помещения… выполнена самовольная перепланировка». Т.о, эксперт противоречит сам себе.

Не проведено исследование основных строительных конструкций объектов на соответствие строительным нормам и правилам. Перепланировка и переоборудование здания не исследованы, не рассчитана несущая способность конструктивных элементов, которые были подвергнуты механическому воздействию в результате перепланировки. Вывод эксперта о создании угрозы жизни и здоровью граждан не является достоверным и объективным, поскольку исследования не проводились.

Нет никаких сведений о примененных средствах визуального и методах неразрушающего контроля. Не проведен анализ, какие именно строительные нормы и правила нарушены.

Т.о., проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных невозможно. Фотоматериалы и схемы исследуемых объектов не подписаны и не заверены печатью судебно-экспертного учреждения, что является нарушением требований методических рекомендаций. Заключение выполнено с грубыми нарушениями действующего законодательства и методик, рекомендованных для проведения данного вида исследований. Выводы эксперта вызывают сомнения в правильности.

Согласно выводу рецензента, в связи с вышесказанным суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой необходимо поручить другому эксперту.

Материалы переданы в суд на ознакомление.