В результате разлива нефтепродуктов был причинен ущерб частному имуществу. Судебная оценочная экспертиза определила стоимость затрат на его восстановление. Рецензия заключения показала, что эксперт не только допустил ошибки, но и не учел важные факты при расчетах.

Сургутский городской суд ХМАО-Югры поручил определить рыночную стоимость восстановительного ремонта жилого дома и хозяйственных объектов, поврежденных в результате залива нефтью. Читать далее

Оценочная экспертиза проведена с явными неточностями и ошибками, а квалификация эксперта не подтверждена? Рецензировать такое заключение просто необходимо, ведь правильно разрешить спор может лишь достоверное и объективное исследование, выполненное профессионалом.

В рамках уголовного дела о хищении имущества была проведена оценочная экспертиза. Следствие поручило выяснить стоимость учебного помещения общей площадью 290 кв.м, мастерской площадью 91,2 кв.м и земельного участка площадью 1051 кв.м. Все объекты находятся в Кизляре (Республика Дагестан), определить их стоимость необходимо было по состоянию на 2 февраля 2014 года. Читать далее

В одной из квартир многоэтажного дома прорвало трубу, в результате этого был нанесен ущерб нижней квартире с дорогостоящим ремонтом. Досудебная оценочная экспертиза показала, что причиной аварии явилось ненадлежащее состояние труб, а следить за этим обязана управляющая компания. Но взыскать с нее стоимость ущерба вряд ли получится: из-за неточностей, допущенных экспертом, заключение не может считаться достоверным.

В декабре 2017 года квартиру Марьяны Вановой (имя, фамилия изменены) залили соседи сверху. Из-за «коррозийной перфорации на отводе от стояка горячего водоснабжения к полотенцесушителю» вода хлынула струей, залив ванную и пол. А затем стала просачиваться в квартиру Вановой. В результате — оказались испорчены дорогостоящие обои и потолок. По мнению пострадавших, во всем виновна управляющая компания, которая своевременно не обследовала коммуникации. Читать далее

По факту повреждения торгового помещения проведена внесудебная оценочная экспертиза, целью которой был расчет рыночной стоимости капитального ремонта. Помещение сдавалось в аренду, а значит, и компенсировать ущерб должен наниматель. Однако, последний – с выводами экспертизы не согласился, посчитав, что в расчетах ошибка. Рецензия заключения показала, что экспертиза выполнена по устаревшей методике и в нарушение действующего законодательства.

Компания «Пульс» (название изменено) занимается сдачей нежилых помещений в аренду. Срок договора с одним из нанимателей истекал 31 декабря 2017 года. Продлевать его партнеры не стали, поэтому в начале года арендатор демонтировал и вывез свое имущество. В результате демонтажа оказалось поврежденным имущество арендодателя. Читать далее

Судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта складской недвижимости и 1/9 доли земельного участка проведена некорректно и с нарушениями действующего законодательства. В случае принятия судом ее выводов, одна из сторон неизбежно понесет многомиллионные потери. Свою позицию можно защитить с помощью рецензии.

В производстве Арбитражного суда Псковской области находится дело о признании недействительным договора купли-продажи между ООО «Хлебопекарня» и ООО «Псковский кладовщик» (названия изменены). Объектом спора является двухэтажный склад тары, оборудования и вспомогательных материалов, а также земельный участок в черте города. Определением суда в декабре 2017 года была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой необходимо было определить  рыночную стоимость земли и складского помещения. Читать далее

Оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости участков земли предполагает не только знание конъюнктуры рынка, но и глубокий анализ характеристик и цен объектов-аналогов. Недостаточная изученность  фактических данных об участках-аналогах приводит к ошибочным расчетам, и значит, выводы такой экспертизы не достоверны. В таком случае необходимо добиться повторного исследования, и сделать это можно с помощью рецензии.

На рассмотрении Арбитражного суда Курганской области находится дело по иску ООО «Ярово Плюс» к ООО «Апрель» (названия изменены) о признании незаконным договора купли- продажи земельных участков. В рамках дела была назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков площадью 1,05 млн кв.м каждый по состоянию на декабрь 2015 года. Земли находятся Шумихинском районе Курганской области. Также эксперту необходимо было определить рыночную стоимость по состоянию на февраль 2016 года еще нескольких участков бывших колхозных земель в том же районе. В частности, 22 участка в границах предприятия №1, семь участков в границах бывшего колхоза №2, по одному земельному участку бывших колхозов №3, №4 и №5, три участка бывшего колхоза №6 и пять участков в границах бывшего колхоза №7. Читать далее

Пожар на складских помещениях Красноярска причинил ущерб владельцу бизнеса. Но оценить масштабы повреждений в денежном эквиваленте оказалось не так-то просто. Ошибки, допущенные в экспертизе, заставили предпринимателя усомниться в ее достоверности. Для юридического обоснования необходимости повторного исследования была проведена рецензия заключения.

Евгений Максимов (фамилия изменена) заключил договор с экспертной организацией для оценки потери товарной стоимости 412 наименований товаров. После оплаты услуги эксперт выехал на место происшествия. Осмотр проводился при искусственном и естественном освещении. При этом товар был покрыт слоем сажи, упаковка повреждена, на металлических изделиях — следы ржавчины. Экспертиза была проведена в отношении 378 наименований. Процент утери рыночной стоимости вычислялся по результатам органолептического исследования. Читать далее

Оценка рыночной стоимости аренды за пользование и владение зданием тяговой подстанции была проведена в ходе судебной экспертизы. Исследуя объект как используемый по целевому назначению, эксперт не учел, что здание было перепланировано под офисы. Упущение привело к ошибке в расчетах, а суд был введен в заблуждение. Нарушения законов в производстве экспертизы удалось обосновать в рецензии.

Юрий Пак (фамилия изменена) подал судебный иск к ПАО «Сибирско-Уральская энергетическая компания». В заявлении мужчина просил определить рыночную стоимость аренды за пользование и владение нежилым зданием тяговой подстанции в Кургане с 21 сентября 2014 года по состоянию на 20 сентября 2016 года. По делу была назначена экспертиза.

Установлено, что исследуемый объект площадью 180 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1,03 тыс. кв. м, на период определения стоимости использовался для преобразования и распределения электроэнергии. Подстанция эксплуатировалась только до апреля 2015 года. Для определения величины арендной платы был проведен сравнительный анализ похожих объектов недвижимости производственно-складского назначения. Расчет рыночной стоимости определялся в рамках сравнительного подхода. Согласно выводам экспертизы, без учета коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов рыночная стоимость аренды за 2 года составляет 515,2 тыс. руб.

В интересах истца была проведена рецензия заключения.

Как выяснилось, у экспертной организации, выдавшей его, не зарегистрированы права на осуществление судебно-экспертной и оценочной деятельности в сфере оценки недвижимого имущества (в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности). Сама экспертиза выполнена с нарушением федерального законодательства. Экспертом не установлены характеристики объекта исследования, необходимые для определения его стоимости на дату оценки, а именно: вид использования и техническое состояние. В рамках ст.55 АПК, специалист имеет право ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов, но это право экспертом не реализовано. В заключении нет никакой информации об этом. Поскольку исходные характеристики подстанции на дату оценки в полном объеме не определены, дальнейшие расчеты и выводы эксперта не являются точными.

Как следует из экспертизы, по целевому назначению подстанция использовалась до апреля 2015 года. При этом само исследование проведено в марте-апреле 2018 года, и на момент осмотра здание находилось в стадии реконструкции с изменением площади застройки и этажности. По фото, прилагаемым к экспертизе, видно, что после реконструкции по объемно-планировочному решению здание соответствует виду использования под офис. Т.е., с апреля 2015 года по апрель 2018 года были изменены площадь, назначение и тип отделки. Сведения о фактическом назначении здания и его техническом состоянии у эксперта отсутствовали, поэтому необходимо и возможно было подать ходатайство в суд о предоставлении дополнительных материалов. Однако необходимая информация не запрашивалась. Объект рассматривался лишь как производственно-складская недвижимость. В то же время нужно учитывать, что офисно-торговые объекты относятся к другому сегменту рынка и имеют другой диапазон стоимости.

Отсутствие у эксперта данных о виде использования и техническом состоянии подстанции в течение всего периода оценки не позволило провести полное и обоснованное исследование. Кроме того, не применялась корректировка на местоположение объектов.  Однако аналоги, расположенные по окраинам города, в промзоне и за железнодорожным переездом, существенно уступают объекту экспертизы, находящемуся в общественно-деловой зоне центральной части города.

Также в заключении не учитываются сведения о составе коммуникаций, этажности и местоположении аналогов. Расчеты, произведенные на основе неподтвержденных данных, являются необоснованными, неточными и вводят суд в заблуждение. Приведенная экспертом ценовая информация по объектам-аналогам из интернет-сайтов не позволяет делать выводы о дате размещения объявления. Таким образом, ее соответствие дате оценки не подтверждено. Согласно заключению рецензента, выводы экспертизы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.

По делу назначена повторная оценочная экспертиза.

При оформлении развода и раздела совместно нажитого имущества суд назначает экспертизу его рыночной стоимости. Но ошибки эксперта в расчетах и поверхностный анализ рынка могут привести к неправильным выводам. Как следствие,  указанная в заключении стоимость имущества может на 30-40% отличаться от реальной. Исправить такую ситуацию поможет рецензия экспертизы.

Елена и Сергей Благоевы решили развестись, однако, о разделе совместно нажитого — договориться не смогли. В их собственности была квартира в Москве площадью 102, 4 кв.м., 17 соток земли в поселке Солослово (Одинцовский район Московской области) с построенным на ней домом площадью 404,6 кв.м. и двухэтажным гаражом. Кроме того, супруги владели тремя автомобилями: Volkswagen Tiguan, Mercedes Benz  и Nissan Teana. Обратившись в суд, Елена потребовала разделить все имущество пополам. Но муж подал встречный иск о выделе в натуре и выплате компенсации. В своем заявлении Сергей требовал оставить ему дом, земельный участок и гараж; Елене, по его мнению, должна после развода отойти квартира в Москве. Спора из-за машин у супругов не было.

Останкинский суд назначил по делу экспертизу. Свое исследование эксперт начал с оценки автомобилей, предстояло определить их рыночную стоимость.  В работе был использован сравнительный метод, затратный подход не применялся. При подборке аналогов в интернет-объявлениях экспертом выбирались только автомобили, имеющие с объектами исследования схожее техническое состояние, одинаковую комплектность и сопоставимый пробег.  Автомобиль Nissan Teana 2008 года выпуска на осмотр не был предоставлен. Это исключило возможность его визуального изучения, определения и выявления фактической комплектации. Наличие каких-либо дефектов аварийного или эксплуатационного характера также не было установлено. Поэтому при определении рыночной стоимости эксперт исходил из предпосылки, что на день проведения исследования машина находилась в исправном техническом состоянии. Mercedes Benz 2007 года выпуска также не был предоставлен на осмотр. Доводы при оценке его стоимости были те же, что и при оценке «Ниссана». В ходе визуального осмотра Volkswagen Tiguan выяснилось, что заднее крыло автомобиля деформировано, разбит рассеиватель противотуманной фары. Согласно выводам экспертизы, рыночная стоимость «Фольксвагена» составила – 889 тыс. руб., «Ниссана» – 475 тыс.руб.,  «Мерседеса» – 704 тыс. руб.

Для оценки рыночной стоимости недвижимости был проведен ее осмотр.  Квартира в Москве располагалась в многоэтажном доме 1999 года постройки. Район имеет хорошую транспортную доступность. В ходе анализа рынка столичной жилой недвижимости было выявлено несколько предложений, схожих с оцениваемой квартирой. Эксперт остановился на четырех объектах-аналогах. Корректировка на торг принята в размере 3, 3%. Расчет рыночной стоимости произведен сравнительным методом с учетом этой корректировки. Согласно выводам эксперта, она составила 25, 840 млн руб.

Для оценки стоимости земельного участка и расположенных на нем гаража и жилого дома был также использован сравнительный метод.  Установлено, что кирпичный дом постройки 2000 года площадью 404,6 кв.м имеет два этажа, один подземный этаж и мансарду. Поскольку в процессе сбора информации эксперт не обнаружил какой-либо информации о совершенных сделках по аналогичным загородным объектам вторичной недвижимости, расчет стоимости методом сравнения основывался на ценах предложения без риэлторских агентств. По мнению эксперта, подход оправдан, поскольку покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, изучит предложения рынка. В итоге, стоимость дома была определена в размере 21,920 млн руб. При этом стоимость подвала в доме составила 5,3 млн руб., учитывая, что фундаменты составляют 19.42% от всего здания. Кроме того, по данным экспертизы, фундамент, а с ним и подвал, возводились Благоевым еще до брака.

Стоимость земли, определенная сравнительным методом, составила 7,93 млн руб. Стоимость двухэтажного кирпичного гаража с мансардой 2003 года постройки рассчитана затратным методом и составила 1,45 млн руб.

Таким образом, согласно выводам экспертизы, истица после развода должна была выплатить супругу стоимость подвала в размере 5,3 млн руб. Такие выводы ее не устроили, поэтому Елена обратилась за рецензией.

Прочитав заключение, рецензент заметил, что в расчете рыночной стоимости использованы аналоги объектов из минимального ценового диапазона, а не среднего. Кроме того, из распечатанных скрин-шотов с объявлениями о продаже объектов-аналогов невозможно установить дату подачи объявлений. Применяя сравнительный метод, эксперт не учел повышающие поправки к объектам-аналогам на благоустройство территории и подведение коммуникаций. Это привело к недооценке стоимости участка на 25-35%. При оценке жилого дома не учтена повышающая поправка на разводку коммуникаций, и недооценка его стоимости составила 15-20% от общей. Также эксперт не учел наличие бассейна, что повлекло недооценку стоимости жилого дома на 7-10%. Поправка на тип ремонта аналогов дома учтена некорректно, поскольку соответствует уровню цен 2016 года, а расчет проводился в 2018 году. Индекс инфляции за 2 года не учтен. Это повлекло стоимость недооценки на 2.5 – 3,5% от общей стоимости. Т.о., суммарная недооценка стоимости жилого дома составляет 24.5 – 33,5% от общей.

При определении стоимости подвала экспертом необоснованно учтен 100% удельный вес его в общей стоимости здания. Т.е. ошибочно включена стоимость разводки коммуникаций, электрического котла, газового оборудования, оборудования бассейна, стоимость пола, лестницы, проемов и отделки. Ошибка эксперта повлекла завышение стоимости подвала на 30-40%.

Оценивая рыночную стоимость гаража, эксперт не учел наличие второго жилого этажа и мансарды, а также подведенных коммуникаций. По мнению рецензента, ошибка может составлять порядка 20% от общей стоимости гаража.

Экспертиза выполнена с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, неточности, оказавшие влияние на результат оценки.  Кроме того, в ней не представлены обязательные разделы анализа рынка. Отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости, нет указания интервала значения цен. Отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов. Исследование не содержит выводов относительно рынка недвижимости в необходимых для оценки объекта сегментах. Таким образом, выводы эксперта не являются обоснованными и не могут использоваться в качестве доказательства по делу.

Одинцовский суд Москвы принял выводы рецензии, назначив повторную экспертизу по делу.

В результате протечки из радиатора отопления был нанесен вред помещению, располагавшемуся этажом ниже. Пострадавший обратился в суд, который назначил комплексную оценочную экспертизу. Ущерб был оценен, и даже рассчитана стоимость восстановительного ремонта, но оказалось, что эксперты не имели права на оценочную деятельность.

12 января 2017 года в Аварийную службу Перми поступило сообщение о протечке воды с первого этажа многоквартирного дома в цокольный этаж, где располагались коммерческие помещения. Спустя четыре минуты аварийная бригада отключила стояки холодного и горячего водоснабжения и отопления. В результате обследования было установлено, что техническая авария произошла в офисе риэлторской фирмы, располагавшейся на первом этаже: протек радиатор отопления.

Оборудование находилось под фальш-стеной, обитой поролоном и дерматином в качестве шумоизоляции. Поэтому сразу идентифицировать течь было невозможно. Радиатор отопления был установлен с отсекающими кранами и не входил в состав общедомового имущества ТСЖ, находился в собственности владельца риэлтерской фирмы.

Как следует из акта обследования, в результате протечки в цокольном этаже пострадало имущество маникюрного кабинета, подсобного помещения, массажного кабинета, солярия, кабинета косметолога, парикмахерского зала, коридор и холл.

Собственник помещений подал судебный иск с целью взыскания стоимости нанесенного ущерба. В марте 2018 года  Арбитражный суд Пермского края назначил комплексную оценочную экспертизу. На ее рассмотрение был вынесен вопрос, какие повреждения нанесены имуществу истца в результате затопления? Также требовалось определить стоимость восстановительного ремонта.

Эксперты провели осмотр помещения с фотофиксацией. Согласно техпаспорту 2006 года, помещение площадью 80 кв.м является однородным, без перегородок. Но фактически оно разделено на семь помещений и санузел. В результате аварии в каждом из них зафиксированы повреждения внутренней отделки: потолка и обоев. По мнению экспертов, помещения требуют ремонта. При этом, выбирая метод восстановления, нужно учесть, что обои на стенах и потолке – окрашены.  При неустранимом повреждении они подлежат замене во всем помещении. Частичная замена таких обоев невозможна, поскольку в этом случае будет «разнотон» старых и новых поверхностей. Это связано с несовпадением цвета или текстуры обоев, кроме того, тон обоев может различаться в разных партиях одного и того же производителя.

Деформация гипсокартонных плит не выявлена. Вскрытие стен для установления повреждений не проводилось.

Также, помимо повреждений внутренней отделки, восстановительно-ремонтных работ требуют и некоторые предметы мебели: тумба, ресепшн-стойка, гардеробный шкаф-купе, пенал с двумя дверцами,  шкаф навесной, шкаф большой с карнизом и стол маникюрный. Материал предметов обстановки частично расслоился от влаги. По мнению экспертов, в помещениях необходимость выполнить гидроизоляцию всех швов плит перекрытия.

Согласно проведенным расчетам, исходя из рыночной стоимости материалов и работ, а также с учетом поправок на вывоз мусора и накладные расходы, стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки составляет 306 933 руб.

Стоимость ремонта мебели — 50 954 руб.

В ноябре 2018 года руководитель риэлтерской компании заказал рецензию.

В ходе анализа экспертизы были выявлены следующие нарушения. Указаны неполные сведения об экспертах: отсутствуют сведения об ученой степени, ученых званиях и занимаемых должностях. Нет сведений о квалификационных аттестатах по соответствующим направлениям оценочной деятельности. Т.е., у экспертов изначально отсутствовало право на осуществление оценочной деятельности.

На первой странице заключения поставлен штамп «Утверждаю» за подписью директора экспертной организации. На следующих – также подпись руководителя. Это указывает на возможную зависимость выводов экспертов от положительного утверждения своего начальника, что является недопустимым при производстве судебной экспертизы. В то же время подписи экспертов не заверены печатью экспертного учреждения, что является нарушением требований ст.25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении не указано, какие исследования и в каком объеме провел каждый специалист, какие факты установил и к каким выводам пришел.

Перечень объемов работ по восстановительному ремонту помещений не подтвержден дефектной ведомостью с точным указанием деформаций, объемов и степени повреждений. В данном случае не понятно, на основе каких предположений эксперты определили необходимость полной замены отделочных покрытий всех стен и потолков. Более того, они указывают на необходимость выполнить гидроизоляцию всех швов плит перекрытия, что не является восстановительным ремонтом, а напротив, мероприятием по улучшению конструкций помещения относительно их состояния до момента повреждения.

Эксперты приводят ведомость расхода материалов, необходимых для восстановительного ремонта. Но в тексте заключения нет ссылок на источники информации о среднем, нормативном, либо ином показателе расхода тех или иных материалов, в частности, антисептика, водоэмульсионной эмали, клея для обоев.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта определена с нарушением методики расчета, с применением некорректных, неподтвержденных расценок и является ошибочной. Требования обоснованности и достоверности – нарушены.

Таким образом, заключение составлено с нарушением действующего законодательства и методик проведения данного вида исследований. Исследования не являются объективными, полными и всесторонними, что противоречит требованиям федерального законодательства. Выводы не обоснованы и вызывают сомнение в верности и точности. Выявленные ошибки являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.