При оформлении развода и раздела совместно нажитого имущества суд назначает экспертизу его рыночной стоимости. Но ошибки эксперта в расчетах и поверхностный анализ рынка могут привести к неправильным выводам. Как следствие,  указанная в заключении стоимость имущества может на 30-40% отличаться от реальной. Исправить такую ситуацию поможет рецензия экспертизы.

Елена и Сергей Благоевы решили развестись, однако, о разделе совместно нажитого — договориться не смогли. В их собственности была квартира в Москве площадью 102, 4 кв.м., 17 соток земли в поселке Солослово (Одинцовский район Московской области) с построенным на ней домом площадью 404,6 кв.м. и двухэтажным гаражом. Кроме того, супруги владели тремя автомобилями: Volkswagen Tiguan, Mercedes Benz  и Nissan Teana. Обратившись в суд, Елена потребовала разделить все имущество пополам. Но муж подал встречный иск о выделе в натуре и выплате компенсации. В своем заявлении Сергей требовал оставить ему дом, земельный участок и гараж; Елене, по его мнению, должна после развода отойти квартира в Москве. Спора из-за машин у супругов не было.

Останкинский суд назначил по делу экспертизу. Свое исследование эксперт начал с оценки автомобилей, предстояло определить их рыночную стоимость.  В работе был использован сравнительный метод, затратный подход не применялся. При подборке аналогов в интернет-объявлениях экспертом выбирались только автомобили, имеющие с объектами исследования схожее техническое состояние, одинаковую комплектность и сопоставимый пробег.  Автомобиль Nissan Teana 2008 года выпуска на осмотр не был предоставлен. Это исключило возможность его визуального изучения, определения и выявления фактической комплектации. Наличие каких-либо дефектов аварийного или эксплуатационного характера также не было установлено. Поэтому при определении рыночной стоимости эксперт исходил из предпосылки, что на день проведения исследования машина находилась в исправном техническом состоянии. Mercedes Benz 2007 года выпуска также не был предоставлен на осмотр. Доводы при оценке его стоимости были те же, что и при оценке «Ниссана». В ходе визуального осмотра Volkswagen Tiguan выяснилось, что заднее крыло автомобиля деформировано, разбит рассеиватель противотуманной фары. Согласно выводам экспертизы, рыночная стоимость «Фольксвагена» составила – 889 тыс. руб., «Ниссана» – 475 тыс.руб.,  «Мерседеса» – 704 тыс. руб.

Для оценки рыночной стоимости недвижимости был проведен ее осмотр.  Квартира в Москве располагалась в многоэтажном доме 1999 года постройки. Район имеет хорошую транспортную доступность. В ходе анализа рынка столичной жилой недвижимости было выявлено несколько предложений, схожих с оцениваемой квартирой. Эксперт остановился на четырех объектах-аналогах. Корректировка на торг принята в размере 3, 3%. Расчет рыночной стоимости произведен сравнительным методом с учетом этой корректировки. Согласно выводам эксперта, она составила 25, 840 млн руб.

Для оценки стоимости земельного участка и расположенных на нем гаража и жилого дома был также использован сравнительный метод.  Установлено, что кирпичный дом постройки 2000 года площадью 404,6 кв.м имеет два этажа, один подземный этаж и мансарду. Поскольку в процессе сбора информации эксперт не обнаружил какой-либо информации о совершенных сделках по аналогичным загородным объектам вторичной недвижимости, расчет стоимости методом сравнения основывался на ценах предложения без риэлторских агентств. По мнению эксперта, подход оправдан, поскольку покупатель, прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, изучит предложения рынка. В итоге, стоимость дома была определена в размере 21,920 млн руб. При этом стоимость подвала в доме составила 5,3 млн руб., учитывая, что фундаменты составляют 19.42% от всего здания. Кроме того, по данным экспертизы, фундамент, а с ним и подвал, возводились Благоевым еще до брака.

Стоимость земли, определенная сравнительным методом, составила 7,93 млн руб. Стоимость двухэтажного кирпичного гаража с мансардой 2003 года постройки рассчитана затратным методом и составила 1,45 млн руб.

Таким образом, согласно выводам экспертизы, истица после развода должна была выплатить супругу стоимость подвала в размере 5,3 млн руб. Такие выводы ее не устроили, поэтому Елена обратилась за рецензией.

Прочитав заключение, рецензент заметил, что в расчете рыночной стоимости использованы аналоги объектов из минимального ценового диапазона, а не среднего. Кроме того, из распечатанных скрин-шотов с объявлениями о продаже объектов-аналогов невозможно установить дату подачи объявлений. Применяя сравнительный метод, эксперт не учел повышающие поправки к объектам-аналогам на благоустройство территории и подведение коммуникаций. Это привело к недооценке стоимости участка на 25-35%. При оценке жилого дома не учтена повышающая поправка на разводку коммуникаций, и недооценка его стоимости составила 15-20% от общей. Также эксперт не учел наличие бассейна, что повлекло недооценку стоимости жилого дома на 7-10%. Поправка на тип ремонта аналогов дома учтена некорректно, поскольку соответствует уровню цен 2016 года, а расчет проводился в 2018 году. Индекс инфляции за 2 года не учтен. Это повлекло стоимость недооценки на 2.5 – 3,5% от общей стоимости. Т.о., суммарная недооценка стоимости жилого дома составляет 24.5 – 33,5% от общей.

При определении стоимости подвала экспертом необоснованно учтен 100% удельный вес его в общей стоимости здания. Т.е. ошибочно включена стоимость разводки коммуникаций, электрического котла, газового оборудования, оборудования бассейна, стоимость пола, лестницы, проемов и отделки. Ошибка эксперта повлекла завышение стоимости подвала на 30-40%.

Оценивая рыночную стоимость гаража, эксперт не учел наличие второго жилого этажа и мансарды, а также подведенных коммуникаций. По мнению рецензента, ошибка может составлять порядка 20% от общей стоимости гаража.

Экспертиза выполнена с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, неточности, оказавшие влияние на результат оценки.  Кроме того, в ней не представлены обязательные разделы анализа рынка. Отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости, нет указания интервала значения цен. Отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов. Исследование не содержит выводов относительно рынка недвижимости в необходимых для оценки объекта сегментах. Таким образом, выводы эксперта не являются обоснованными и не могут использоваться в качестве доказательства по делу.

Одинцовский суд Москвы принял выводы рецензии, назначив повторную экспертизу по делу.