В Нальчике в рамках арбитражного дела о признании сделки недействительной была проведена строительно-техническая экспертиза. По поручению суда требовалось определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Как выяснилось, эксперт не только оценил рыночную ситуацию неправильно, но и допустил в исследовании грубейшие ошибки.

На рассмотрении Арбитражного суда КБР находится дело о банкротстве, в рамках которого был подан иск финансового управляющего Инала Аскерова к Аслану Бештокову (фамилии изменены) о признании сделки недействительной. В ходе рассмотрения этого дела суд посчитал необходимым выяснить рыночную стоимость спорного имущества: книжного магазина в Нальчике площадью 300 кв.м. В апреле 2019 года была назначена строительно-техническая экспертиза. Специалисту требовалось определить стоимость объекта на дату проведения исследования и на 12 мая 2015 года.

Натурный осмотр был выполнен в присутствии сторон по делу. Установлено, что магазин представляет собой встроенное помещение на первом этаже многоэтажного дома. Объект находится в удовлетворительном состоянии, но не эксплуатируется. Транспортная доступность и инфраструктура микрорайона — хорошая. Условия продажи обычные. По мнению эксперта, для ответа на поставленные судом вопросы наиболее подходящим и достоверным для исследования является сравнительный подход. Поэтому были подобраны три аналога, также находящиеся в Нальчике. Среди них – кафе площадью 445 кв.м, и два нежилых помещения свободного назначения площадью 500 кв.м и 118 кв.м. Корректировка цены предложения составила 15%.
Для расчета стоимости на 12 мая 2015 года эксперт использовал индексный метод, а затем — затратный и сравнительный.
Согласно выводам, рыночная стоимость на момент выполнения экспертизы составляет 9738,6 тыс. руб. Среднее значение стоимости, рассчитанное подходом сравнения продаж и индексным методом, на 12 мая 2015 года составило 6567 тыс. руб.

Финансовый управляющий заказал рецензию. Анализ экспертизы, проведенный в июле 2019 года, выявил ряд серьезных нарушений. Так, не указаны дата и время начала производства экспертизы и ее окончания, а также дата и время осмотра магазина. Не указаны фамилии участников процесса, которые при этом присутствовали. Нет иллюстраций, отсутствует раздел «оценка результатов исследований».
Кроме того, эксперт не указал, какую должность занимает и не представил документов, подтверждающих его компетентность. Например, не указана дата сертификата по экспертной специальности 16.1, не приложена и копия сертификата. Поэтому установить дату актуальности подготовки специалиста не представляется возможным. Не подтвержден срок трудового стажа по экспертной специальности, а это нарушает ст. 25 ФЗ-73 ГСЭД и ст. 55 АПК РФ. Не подтверждено соответствие квалификации эксперта требованиям ст. 4 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку отсутствует квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости».
Рецензент выявил нарушения законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. Выяснилось, что эксперт проигнорировал федеральные стандарты оценки, обязательные при оценке недвижимости. Требования ст. 11 ФЗ-135 ОД также не соблюдены. В списке использованных экспертом нормативных документов и литературы есть указание на применение стандарта оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». Но другие обязательные к применению стандарты — в перечне отсутствует.

Анализ рынка выполнен с ошибками, что привело к неправильным выводам. В частности, не определены правила отбора аналогов. Принятые к расчету сравнительным подходом объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению и значительно уступают ему. Оцениваемый магазин расположен в центре города, а так называемые аналоги – в околоцентральной части и на окраине Нальчика. Различия по фактору местоположения объектов — не учитывались, что повлекло завышение результатов оценки.

Принятые к расчету аналоги не сопоставимы с объектом оценки и по условиям продажи. Эксперт указывает, что условия продажи для всех объектов – обычные, т.е., рыночные. Но объект оценки реализуется в рамках закона о банкротстве, а значит, условия реализации – вынужденные. Кроме того, в тексте объявления о продаже одного из аналогов говорится о срочной продаже и занижении цены из-за срочности. Эти различия также не учтены.
Эксперт не оценил различия объекта исследований и аналогов по этажности. Известно, что магазин находится на первом этаже. Аналог-1 представляет собой помещение первого этажа и подвала (1 этаж – 217,8 кв.м, подвал – 229,0 кв.м, согласно тексту объявления). Различия по этажности объектов экспертом не учитывались, и это снова привело к искажению результатов оценки. Согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2017», расположение объекта на первом этажа увеличивает его стоимость на 37% в сравнении с подвальным помещением. С учетом доли помещений первого этажа (0,487) и подвала (0,513), к аналогу-1 следовало применить поправку в размере 19%.

Размер поправки на торг – 15%, учитываемый в сравнительном подходе, не обоснован (не указан источник информации). При этом среднее значение скидки на торг для офисно-торговой недвижимости, согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2017», составляет 10%. Необоснованное принятие поправки на торг повлекло занижение итоговых результатов.

В рамках исследования по вопросу определения рыночной стоимости на май 2015 года экспертом был применен затратный подход. Но для встроенных помещений он не применяется. Более того, экспертом не учтена стоимость прав на земельный участок, который относится к магазину. По методике затратного подхода нужно было определить стоимость единого объекта недвижимости — помещения и относящегося к нему участка земли. Но эксперт определил только стоимость помещения без учета прав на землю. Это привело к существенной недооценке стоимости магазина в рамках ответа на поставленный вопрос.
С учетом всех недостатков и ошибок, допущенных экспертом, можно резюмировать, что исследования выполнены с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. Экспертиза содержит многочисленные методологические ошибки, противоречия и неточности, которые повлияли на результат оценки. Выводы эксперта не обоснованы и не достоверны.