Оценочная экспертиза земельного участка способна дать объективные и достоверные сведения не только о его рыночной стоимости, но выявить коммерческий потенциал местоположения. Однако неправильно использованные методики проведения исследований и явные ошибки со стороны эксперта ведут к искажению результатов оценки. Выявить нарушения можно с помощью рецензии.
Инвестор Александр Бахтияров (фамилия и названия изменены) заказал оценку недвижимости. Необходимо было определить стоимость земельного участка в Ступинском районе Московской области и его ресурсность.

Оценка была проведена 28 декабря 2016 года, отчет выполнен 18 августа 2017 года. Объект исследования находится в границах колхоза «Новая жизнь», в районе села Мещерино. Категория – земли населенных пунктов. Разрешенное использование –общетоварные склады. Участок расположен примерно в 75 км от МКАД вблизи Московского большого кольца. Доступ ко МКАД возможен по Новорязанскому и Каширскому шоссе. Расстояние от них 14 и 29 км соответственно. На момент оценки участок не застроен и не используется. Инженерные коммуникации отсутствуют. Площадь его составляет 156,7 тыс. кв.м. кадастровая стоимость – 67,34 млн руб. улучшения на участке отсутствуют. Ближайшими объектами являются преимущественно объекты ИЖС и незастроенные земельные участки. Активного строительства объектов недвижимости в непосредственной близости не наблюдается. Подъехать к земельному участку можно по асфальтированной дороге в любое время суток.
Для определения стоимости земли затратный подход не применялся. С даты осмотра до даты оценки прошло более года, поэтому оценка проводилась из допущения, что за прошедший период окружение участка не изменилось. Согласно сравнительному подходу, стоимость участка составляет 45,3 млн руб., по доходному – 51,83 млн руб. Итоговая величина рыночной стоимости объекта – 46,56 млн руб.
По мнению эксперта, месторасположение участка является привлекательным с точки зрения строительства и эксплуатации объектов производственно-складского назначения. Коммерческий потенциал местоположения объекта оценивается как средний.
В феврале 2018 года была проведена судебная оценочная экспертиза, назначенная Московским областным судом. Требовалось определить, допущены ли при составлении отчета нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности. В случае выявления нарушений нужно было рассчитать рыночную стоимость объекта по состоянию на 28 декабря 2016 года.
Согласно выводам экспертизы, стоимость участка, рассчитанная сравнительным методом, составляет 69,43 млн руб., доходным- 52,25 млн руб. Затратный не применялся. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка составляет 62,56 млн руб. Таким образом, ранее оценщиком допущены нарушения федерального законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, нарушения федеральных стандартов оценки и других актов.
Бахтияров заказал рецензию, поставив перед рецензентом единственный вопрос: соответствует ли судебная экспертиза требованиям действующего законодательства?
Анализ заключения показал следующее нарушения, не позволяющие считать его результаты обоснованными и достоверными.
Права экспертной организации, проводившей исследование, не зарегистрированы в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014. Документы, подтверждающие у эксперта наличие экспертной специальности в области оценки недвижимости, не представлены. Следовательно, правом самостоятельного производства оценочной экспертизы он не обладает.
Применяя сравнительный подход, эксперт исказил исходные данные об аналогах, с которыми сравнивает исследуемый участок. Так, например, Аналог 1 застроен, о чем свидетельствуют фотографии, размещенные в объявлении (при этом эксперт указал, что участок свободный), а у Аналога 2 электричество и газ заведены на участок. У Аналога 3 коммуникации проходят по периметру. Эти различия по ценовым факторам в экспертизе не компенсированы.
Все аналоги расположены в непосредственной близости от трассы М-4 «Дон», в то время, как объект исследования расположен вдоль трассы регионального и местного значения А-108 «Большое московское кольцо». Расположение вблизи трассы М-4 характеризуется преимуществом, поэтому требовалась корректировка по этому фактору.
При применении доходного метода эксперт необоснованно не компенсирует различия в площади объекта недвижимости при расчете арендной ставки. Это повлекло завышение результатов расчета. Необоснованно не компенсируются различия в местоположениях объекта оценки и аналогов при расчете арендной ставки. По аналогам необоснованно принята удаленность от МКАД такая же, как и у объекта.
Неучтенные и неправильные корректировки исказили оценку. Заключение не соответствует нормам ФЗ ГСЭД, ФЗ-135 и федеральным стандартам оценки. Выводы о рыночной стоимости экспертизы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст.12 закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».