Выход из состава участников крупной компании может стать проблемой. Ведь этот вопрос требует расчета рыночной стоимости доли участия, а итоговый размер выплаты не всегда устраивает стороны. Для разрешения ситуации партнеры вынуждены обратиться в суд, который назначит экспертизу. Но как быть, если расчеты экспертов окажутся ошибочными?
Олег Багаев обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к ООО «Бостон-Инвест» (фамилия и название изменены) о взыскании 180,3 млн руб. Согласно материалов дела, ранее истец работал директором компании и являлся участником ее уставного капитала. После ухода с должности, он решил выйти из состава участников и забрать часть рыночной стоимости своей доли.
В апреле 2018 года была назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая, товароведческая и финансово-экономическая экспертиза. Требовалось определить действительную стоимость 1/3 доли и 2/3 доли участия в уставном капитале компании с учетом рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества по состоянию на 31 июля 2014 года (размер доли- 25%).
Установлено, что бизнес-центр «Бостон-Инвест» расположен в Преображенском ВАО Москвы. Общая первоначальная стоимость имущественного комплекса составляет 261 086,2 млн руб., площадь комплекса – 12 477,1 кв.м.
Рыночная стоимость определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В исследовании использовались данные о ценах предложений по продаже административно-офисных помещений. Для проведения исследования экспертом были отобраны аналоги, сопоставимые с объектом по качественным и количественным характеристикам.
С учетом корректировок на торг, местоположение и другие характеристики, отличающие эти аналоги друг от друга, рыночная стоимость имущественного комплекса составила 1 202 892 257 руб. (с учетом НДС 18%). Из представленных на экспертизу документов усматривается перечень подлежащего исследованию оборудования и движимого имущества бизнес-центра. Исходя из того, что на 31 июля 2014 года у большинства объектов фактический срок использования либо превышает срок полезного использования (исходя из копий инвентарных карточек), либо приближен к его максимальному значению, эксперт определял коэффициент физического износа путем сопоставления оборудования со шкалой оценок физического состояния. Индексы изменения цен рассчитывались на основании официальной информации Федеральной службы государственной статистики. Итого с учетом износа на указанную дату рыночная стоимость движимого имущества составила 1804 600 руб.
На исследование был представлен список участников предприятия по состоянию на указанную дату, в котором отражены размер и номинальная стоимость долей в уставном капитале. Участниками предприятия являются пять человек. Олег Багаев владеет 25% уставного капитала, что составляет 82,5 тыс. руб. по номинальной стоимости доли. Действительная же стоимость определяется на основании данных бухгалтерского баланса. На указанную дату балансовая стоимость чистых активов составила 117,04 млн руб.
Расчетная величина чистых активов, определенная исходя из данных баланса и рыночной стоимости объектов недвижимого и движимого имущества по состоянию на 31 июля 2014 года составила 929,11 млн руб. Соответственно, действительная стоимость 25% от этой суммы – 232, 277 млн руб., а рыночная стоимость 1/3 доли составляет:
232,277/3 = 77,425 млн руб.
Следовательно, рыночная стоимость 2/3 доли:
77,425 х 2 = 154,85 млн руб.
Багаев посчитал, что эти суммы определены неправильно. С целью соблюдения основного принципа правосудия – состязательности и равноправия сторон — в сентябре 2018 года по его заявлению была проведена комплексная рецензия экспертизы.
Анализ документа выявил, что в заключении содержатся неполные сведения об экспертах. Не приложены даже документы об их образовании. Нет никаких сведений о наличии квалификационных аттестатов по соответствующим направлениям оценочной деятельности. Т.е., право на осуществление оценочной деятельности отсутствует, поскольку квалификация специалистов не подтверждена. Отсутствуют сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы. Нет сведений об оценке результатов исследований.
Подписи экспертов не заверены печатью экспертного учреждения, что является нарушением требований законодательства.
В заключении отсутствуют фотографии оцениваемого движимого и недвижимого имущества, что не позволяет визуально определить техническое состояние инфраструктурных объектов и установить техническое состояние движимого. Значит, осмотр объектов не проведен в полном объеме.
Эксперт приводит ценообразующие диапазоны по индустриальной недвижимости, но аналогичные выводы по офисной недвижимости отсутствуют. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта отсутствует. Нет анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый бизнес-центр. Таким образом, анализ рынка объекта оценки проведен не полностью.
По словам эксперта, сопоставимые объекты-аналоги в Москве отсутствуют. Но Москва является самым густонаселенным городом России, что априори предполагает наличие развитого рынка недвижимости. Поэтому утверждение об отсутствии аналогов ничем не обосновано. Отказ от использования доходного подхода в рамках оценки стоимости недвижимости не обоснован.
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. В составе объектов недвижимости, которые приводит эксперт, присутствуют объекты, в отношении которых рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют. Следовательно, утверждение о нецелесообразности применения затратного подхода не обосновано. Проведение оценки стоимости недвижимого имуществ в рамках затратного подхода целесообразно и возможно.
Ссылаясь на стоимость аналогов, эксперт не прилагает ни скриншотов, ни копий из источников информации, на основе которых составлена таблица аналогов, в связи с чем, возможность удостовериться в адекватности подобранных аналогов отсутствует.
Коэффициенты корректировки выбраны неверно. Полностью отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится движимое имущество, равно как и выводы об основных ценообразующих факторах.
Рассчитывая совокупный износ движимого имущества для дальнейшего определения стоимости, ошибочно не учтены функциональный и экономический ущербы. Это не позволяет расчет стоимости движимого имущества считать достоверным и отражающим реальную стоимость объекта экспертизы. Расчет стоимости долей в уставном капитале предприятия также проведен неверно. Экспертом скорректирована только одна строка баланса «Основные средства», анализ прочих строк баланса отсутствует, т.е., необходимость корректировки прочих строк баланса или ее отсутствие — не проанализированы.
Исследования не являются объективными, полными, всесторонними, что противоречит требованиям законодательства. В заключении отсутствует достаточная информация, доказывающая выводы, что не соответствует требованиям проверяемости и однозначности результатов экспертизы. Выводы не обоснованы и вызывают сомнение в верности и точности. Выявленные нарушения являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.