В Ейске собственник земельного участка для ИЖС построил многоквартирный четырехэтажный дом, а затем решил узаконить его в судебном порядке. По делу была назначена строительно-техническая экспертиза, из выводов которой следует, что возведенная многоэтажка полностью отвечает строительным правилам и нормам безопасности. Но, согласно рецензии, такое заключение вызывает сомнения в независимости и беспристрастности.
На рассмотрении Ейского городского суда Краснодарского края находится иск Гаго Ферояна (фамилия изменена) к администрации Ейска, Ейского района, а также к городскому управлению архитектуры и градостроительства о признании права собственности на жилой многоквартирный дом.

Из материалов дела известно, что Фероян владеет земельным участком площадью 1330 кв.м в Ейске. Участок категории «земли населенных пунктов» предназначен для ИЖС и принадлежит ему на основании свидетельства о государственной регистрации. В апреле 2016 года Гаго получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но, построил на участке четырехэтажный многоквартирный дом общей площадью 1372,8 кв.м.
В августе 2017 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Требовалось выяснить, соответствует ли здание градостроительным нормам и правилам, нарушает ли оно права и законные интересы других граждан, создает ли угрозу их жизни и здоровью.
Изучив документацию, эксперт установил, что четырехэтажный дом имеет размеры 12,72 х 29,3 м, высота потолков в квартирах – 3,2 м, высота здания по коньку кровли – 15,7 м. Дом находится в застроенной исторически сложившейся части города со всеми коммуникациями. Транспортный подъезд осуществляется по асфальтированной дороге с двух улиц. Готовность здания высокая, оно находится на стадии отделочных работ. Фундаменты ленточные железобетонные глубиной 2 м, наружные и внутренние стены – из силикатно-бетонных блоков, облицованных кирпичом, межкомнатные перегородки кирпичные, цоколь — из керамического кирпича. Межэтажные перекрытия железобетонные. Крыша — деревянная, кровля из металлочерепицы. Водоотвод осуществляется по шести водосточным трубам. По фундаменту выполнена гидроизоляция.
Визуально установлено, что на кирпичном цоколе отсутствуют какие-либо трещины, сколы и разрушения, горизонтальные трещины в швах кладки – также отсутствуют. Фундамент выдерживает вертикальные нагрузки. Несущие конструкции выполнены с армированием строительной арматурной сеткой. Продольных и поперечных трещин на фасадной и внутренней частях стен не выявлено. Несущие конструкции здания соответствуют СНиП. В доме установлены однокамерные стеклопакеты, их установка соответствует технологической карте, нормам СНиП и ГОСТ. Кровля, инженерные коммуникации, уровень инсоляции и освещения, энергетическая эффективность соответствуют нормам. Тепловая защита несущих и ограждающих стен помещений обеспечена.
Экспертным путем установлено, что перепады уровня пола по высоте в помещениях, где уложена плитка, отсутствуют. Плитка исключает скольжение. Уклон лестниц соответствует нормативному. Поручни высотой 0,9 м – непрерывны, конструкция окон и ширина дверей обеспечивает их безопасную эксплуатацию. На путях перемещения людей — достаточное освещение, есть эвакуационные пути на случай чрезвычайных ситуаций.
Согласно выводам экспертизы, возведенное четырехэтажное здание соответствует всем нормам и требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью людей.
На основании договора с администрацией Ейска была подготовлена рецензия этого заключения. При ее подготовке рецензент отвечал следующие вопросы:
— верно ли выбрана и применена методика исследования, в полном ли объеме проведено исследование?
— является ли эксперт компетентным в области производства судебных экспертиз и исследований, т.е. соответствует ли его образование тому виду исследования, которое было проведено?
— соответствует ли заключение эксперта процессуальным нормам по форме и содержанию?
Как показал анализ экспертизы, в ней указаны неполные сведения об эксперте, его специальности, ученой степени и ученом звании. Также не указаны участники процесса, которые присутствовали при производстве экспертизы; нет сведений об оценке результатов исследований. В связи с тем, что подписка эксперта содержится в тексте заключения, есть основания считать, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ не ранее даты составления заключения, то есть уже после окончания выполнения экспертизы и всех исследований. Все это является нарушением норм законодательства в части последовательности выполнения процессуальных действий. Экспертиза не может считаться достоверной и вызывает сомнения в независимости и беспристрастности.
В заключении отсутствуют данные о поверке оборудования. Значит, проведенные измерения вызывают обоснованные сомнения в точности. На практике применение неповеренного оборудования может привести к искажению результатов.
Эксперт основывается на не актуальных нормативных документах, что ведет к несостоятельности его исследований в частях, основанных на данных материалах. Среди большого количества документов, на которые ссылается эксперт, к нормативной документации в области градостроительства относятся: только Градостроительный кодекс РФ. Однако эксперт применяет неактуальную его редакцию. СанПиНы утратили силу с момента введения в действие СанПиН 1.2.2353-08. Подавляющее большинство из указанных экспертом нормативных документов признаны не действующими на территории Российской Федерации до начала производства экспертизы либо не актуальны на дату производства экспертизы.
В тексте заключения нет сведений о проведенных экспертом изыскательских работах по определению типа и конструктивного исполнения элементов здания и материалов, из которых они изготовлены. Это вызывает сомнения в достоверности и корректности исследований, основанных на неподтвержденных сведениях.
Исследование соответствия объекта всем положениям Градостроительного кодекса РФ, в том числе в части наличия разрешительной и проектной документации, экспертом не выполнено. Не установлено соответствие объекта Градостроительному кодексу Краснодарского края, а также Правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения. Соответствие санитарно-гигиеническим нормам не установлено в полном объеме.
В заключении нет чертежей, зарисовок, планов конструкций, схем и ведомостей дефектов. Не описаны результаты измерений. Т.о., требования СП 13-102-2003 в части обследования объекта не выполнены, исследование дома выполнено поверхностно.
Не доказано наличие подключенных инженерных коммуникаций. Не изучены и не проанализированы договоры поставки с сетевыми организациями, договоры присоединения и технические условия. Ведь участок предназначался для ИЖС, а не многоквартирного дома. Нагрузка на сети МКД значительно превышает нагрузку индивидуального домовладения. Следовательно, выводы эксперта в данной части не обоснованы.
Следует отметить, что в тексте экспертизы нет описания методики выполненных измерений, что не соответствует требованиям законодательства. Не указано, каким образом определялось соблюдение требований к инсоляции помещений.
По совокупности выявленных недочетов и нарушений рецензент пришел к выводу, что исследование выполнено не всесторонне и не в полном объеме. Вывод о соответствии объекта экспертизы не подтверждён необходимым и достаточным комплексом обследовательских работ и расчетов, в связи с чем — является несостоятельным. В данном случае нарушены требования объективности, обоснованности, достоверности, всесторонности и полноты исследований. Таким образом, ответ об отсутствии со стороны объекта угрозы жизни и здоровью третьих лиц не обоснован. Заключение составлено с нарушением действующего законодательства и методических рекомендаций для проведения данного вида исследований. Выявленные нарушения являются основанием для назначения повторной судебной экспертизы.
По результатам повторной строительно-технической экспертизы в удовлетворении иска Ферояна было отказано.