ГлавнаяБлогНаша практикаТовароведческая экспертизаПерепланировка отразилась на цене
Перепланировка отразилась на цене
15.08.2019

В рамках судебного разбирательства была назначена товароведческая экспертиза целью определения рыночной стоимости квартиры в Санкт-Петербурге. Как выяснилась, при расчетах специалист не учел ряд важных факторов, в том числе, не узаконенную перепланировку. Поставить точки над «и» помогла рецензия.
В Невском суде Санкт-Петербурга рассматривается дело по иску Вацлава Радовича к Анатолию Шумскому (фамилии изменены). В ходе разбирательства была назначена товароведческая экспертиза с целью определения рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
Согласно материалам дела, квартира в Санкт-Петербурге общей площадью 72,4 кв.м и жилой – 42,8 кв.м находится в 10-этажном панельном доме на набережной реки Оккервиль. Дом построен в 1993 году. Износ здания составляет 20%. Остаточный срок службы – 95 лет. Спорный объект находится на 9 этаже, помимо трех комнат, в квартире есть балкон и лоджия. Состояние — хорошее, но требуется косметический ремонт. Выполнена перепланировка, не согласованная в установленном порядке.

Район характеризуется развитой сетью общественного транспорта. Станция метро находится в 900 м от дома. Двор благоустроен, есть детская площадка и сквер. Экологическая обстановка в районе стабильная, уровень шума не превышает нормы. Микрорайон озеленен, рядом находится Яблоновский сад. Объекты промышленности отсутствуют. Развитая социальная и торговая инфраструктура.
Согласно исследованиям эксперта, на квартиры в данном районе — средний уровень спроса средние цены. В то же время качественное жилье и хорошая экология делают спрос постоянным. Рыночная стоимость квартиры была рассчитана сравнительным подходом и составляет 6, 6 млн руб.
Вацлав Радович не согласился с расчетами эксперта и заказал рецензию.
В ходе исследования заключения был проведен его анализ на соответствие требованиям действующего законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования. В качестве источников информации использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления экспертизы.
В результате тщательного исследования документа были выявлены нарушения, не позволяющие считать заключение допустимым доказательством по делу. Изначально, в экспертной организации не зарегистрированы права на осуществление судебно-экспертной и оценочной деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014. Не отражено предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Неверно указаны сведения об участниках процесса, которые присутствовали во время производства экспертизы: ответчик во время осмотра отсутствовал. Более того, квартиру осматривал не эксперт, а человек посторонний. Его фамилия указана в экспертизе, но подписку по ст.307 УК РФ он не давал, другие сведения о нем отсутствуют. Осмотр объекта самим экспертом не проводился.
В тексте — нет подробного описания не узаконенной перепланировки квартиры. Не указаны сведения о сносе целой стены между коридором и одной из комнат, сносе стены между исходным коридором и санузлом и создании нового санузла, оборудованного тремя дополнительными точками горячего и холодного водоснабжения. При этом водоотведением каждой было сделано на территории бывшего коридора. Также были упразднены три кладовки. Одна из них — переоборудована в гардеробную с увеличением площади за счет коридора и имеет зеркальные раздвижные двери по типу купе. Снесена целая стена между коридором и одной из комнат. При этом увеличение площади помещения произошло за счет коридора и сноса стены кладовой. Перемещен дверной проем во вновь созданное помещение из входной части коридора. В исходной ванной — полностью снесена стена, затем возведена другая и оборудован дверной проем во вновь созданный санузел. Пол в нем поднят на 15 см. Во вновь образовавшейся комнате пол поднят на 5 см.
Оценка объекта произведена экспертом, исходя из условий возможности согласования этой перепланировки, но возможность согласования самовольного переустройства жилого помещения, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, отсутствует. Ведь оно выполнено путем сноса стен и образования нового санузла, что является нарушением прав и законных интересов жильцов дома.
Учитывая, что в квартире проведено самовольное переустройство и перепланировка, эксперту нужно было учесть расходы на приведение жилого помещения в первоначальное состояние, а также расходы на косметический ремонт объекта. Переустройство квартиры, связанное с приведением жилого помещения в первоначальное состояние, с учетом затрат на косметический ремонт по определению и по уровню расходов соответствует затратам на капитальный ремонт квартиры.
Также обоснование корректирующих коэффициентов стоимости отделочных работ, планировки санузла и условий продажи, недоступно для проверки.
Что же касается аналогов, ни одного объекта для сравнительного анализа из того же микрорайона, где расположен объект исследования, эксперт почему-то не использовал. А между тем, по его же утверждению, квартиры здесь пользуются постоянным спросом, следовательно, объекты-аналоги должны легко находиться.
Таким образом, экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о рыночной стоимости объекта не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *




БЕСПЛАТНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТА

Рецензенты СРО готовы бесплатно провести анализ заключения эксперта и дать устную консультацию по выявленным недостаткам и целесообразности  подготовки рецензии. Вся работа производится дистанционно, независимо от региона. Ждем Ваших вопросов!

Воспользуйтесь нашей помощью, и мы с радостью проконсультируем Вас абсолютно БЕСПЛАТНО!

Оставить заявку Заказать звонок