Заказав независимую оценочную экспертизу, семейная пара надеялась узнать рыночную стоимость дома и земельного участка в подмосковном Можайске. Однако получив отчет и ознакомившись с результатами оценки, супруги увидели, что изложенные в отчете факты не соответствуют реальным.

Супруги Лапины (фамилия изменена) уже давно не жили вместе. У каждого из них была своя личная жизнь, поэтому желание развестись однажды назрело само собой. Встретившись, Лапины стали договариваться о разделе совместно нажитой недвижимости. К вопросу решили подойти цивилизованно, без скандалов и ссор: просто заказать независимую оценочную экспертизу.

Найдя подходящего специалиста, Денис Лапин разъяснил ему суть вопроса: нужно было выяснить рыночную стоимость земельного участка площадью 1033 кв.м и дома в Можайске (Московская область).

Оценщик приступил к работе и вскоре представил результат. Согласно его отчету, земельный участок находится в 90 км от МКАД. Категория – земли населенных пунктов, предназначен для ИЖС, находится в районе с развитой инфраструктурой. Интенсивность движения вблизи участка средняя. Экология района удовлетворительная. К участку подведено электро- и водоснабжение, есть подъездные пути, уличное освещение. Охраны нет. Обременение права и технические обременения отсутствуют.

Определение рыночной стоимости земельного участка производилось сравнительным методом, были подобраны объекты-аналоги в Можайске, также предназначенные для ИЖС. Итого рыночная стоимость 1 сотки земли составила 88,3 тыс. руб. в ценах 2016 года. Рыночная стоимость всего земельного участка – 912 тыс. руб.

Жилой дом площадью 68,6 кв.м. расположен на исследуемом земельном участке. Подведены все коммуникации, есть внешняя и внутренняя отделка. Определение рыночной стоимости дома производилось затратным методом, который основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта. За базу расчетов были приняты удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 2014 года на единицу площади. К рассчитанному по формуле результату эксперт прибавил величину НДС, стоимость отделки, затраты на подвод коммуникаций и инженерию поселка.

Итого стоимость строительства дома составила 1739,6 тыс. руб. С учетом величины накопленного износа (физического — 4%, морального – 2% и внешнего – 2%) рыночная стоимость дома получилась равной 1600,8 тыс. руб.

Марина Лапина посчитала такие суммы недостоверными, а некоторым выводам эксперта удивилась. Чтобы обосновать необходимость проведения повторной экспертизы, необходима была рецензия отчета об оценке.

В ходе анализа экспертизы была проверена квалификация оценщика. Оказалось, что на дату составления отчета она соответствовала требованиям законодательства. Однако были выявлены другие нарушения. Главное из них – использование экспертом не актуальной нормативно-правовой базы и утративших силу Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета были использованы ФСО 2007 года, тогда как актуальные датируются 2015 годом. Помимо этого, среди перечня нормативно-правовой базы оценщиком указан федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 21.07.2014 года. Однако по состоянию на дату составления отчета действующая редакция закона была от 03.07.2016 года, и за указанный период она включала 11 изменяющих документов.

Изучение содержания отчета показало, что осмотр объектов оценки не производился. Фотоматериалы отсутствуют, нет объективных данных о характеристиках объектов, полученных в результате осмотра. Например, существование дома площадью 68,6 кв.м не подтверждается данными публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. На исследуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 180,9 кв.м 2014 года постройки. Причем других объектов жилой недвижимости у супругов нет, да и на карте они не отражены. В том случае, если бы эксперт действительно проводил натурные исследования, этот факт был бы ему известен.

Что же касается земельного участка, то выбор аналогов для применения сравнительного подхода не обоснован, не определены критерии отбора. Не учтена скидка на торг, не обоснованы значения корректировок. Кроме того, отсутствуют пояснения к расчетам.

По мнению рецензента, с учетом многочисленных нарушений отчет об оценке не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о стоимости не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, с помощью рецензии супруги обязали оценщика выполнить повторную оценочную экспертизу. В этот раз натурный осмотр дома и земельного участка был проведен в их присутствии.