В Краснодарском крае суд поручил оценить рыночную стоимость имущества свинофермы для дальнейшей его реализации. Однако в результате расчетов эксперта стоимость объектов оказалась заниженной более, чем в 3 раза.
На рассмотрении Кореновского районного суда Краснодарского края находится иск Шамиля Сидииева (фамилия изменена) к судебному приставу-исполнителю ОСП по Кореновску и Выселковскому району краевого УФССП и Сельскохозяйственному кооперативу. В своем заявлении истец просит признать недействительными результаты оценки рыночной стоимости арестованного имущества.
В апреле 2019 года суд назначил оценочную экспертизу. В ходе исследований нужно было определить рыночную стоимость имущества в Кореновске для вынужденной реализации: кормоцеха, четырех свинарников, кормового склада, котельной, проходной будки и земельного участка площадью 49,3 кв.м.

Согласно материалам экспертизы, имущество бывшей свинотоварной фермы 3 класса в Кореновске не эксплуатируется, поскольку не отвечает Ветеринарно-Санитарным правилам для специализированный свиноводческих организаций и приказу Минсельхоза РФ от 2016 года №114 «Об утверждении Ветеринарных правил содержания свиней в целях их воспроизводства, выращивания и реализации», требованиям СанПиНа.
Кормоцех площадью 149,2 кв.м по техническим причинам демонтирован: строение представляло угрозу для жизни и здоровья человека.
Одноэтажный свинарник-маточник 1978 года постройки площадью 1800 кв.м не эксплуатируется по прямому назначению, ветеринарным требованиям не отвечает. Согласно осмотру, состояние неудовлетворительное, физический износ составляет 65%, функциональный – 5%. Электричество местами отсутствует.
Свинарник одноэтажный 3 класса капитальности с пристройкой площадью 2 тыс. кв.м 1981 года постройки не эксплуатируется по тем же причинам. Техническое состояние неудовлетворительное. Износ – 50%, функциональный износ – 5%. Электроснабжение в наличии.
Одноэтажный свинарник-маточник на 600 голов с пристройками, 3 группы капитальности, построенный в 1957 году не эксплуатируется по тем же причинам. Площадь его составляет 843 кв.м. Техническое состояние неудовлетворительное. Коммуникаций нет.
Свинарник на 120 голов с пристройкой площадью 625,4 кв.м демонтирован по техническим причинам: представлял опасность для жизни и здоровья человека.
Кормовой склад площадью 326,3 кв.м 1981 года постройки 3 группы капитальности находится в неудовлетворительном техническом состоянии. Не эксплуатируется по ранее указанным причинам. Фактический износ – 65%, функциональный -5%. Коммуникаций нет.
Одноэтажная котельная площадью 91,5 кв.м, год постройки 1980, класс капитальности третий. Находится в неудовлетворительном состоянии. После частичной разборки целостность составляет 61, 3%. Фактический износ — 65%, функциональный – 5%. Коммуникаций нет.
Одноэтажная проходная будка площадью 21 кв.м 1969 года постройки, третьей группы капитальности, находится в аварийном состоянии. Эксплуатация ее опасна для жизни. Проведены коммуникации: электроснабжение, открытая проводка, водоснабжение, отопление, кухонный очаг. Физический износ – 80%, функциональный – 5%.
Во всех зданиях не учтена сейсмичность 8 баллов.
Земельный участок категории земли населенных пунктов площадью 49353 кв.м находится на расстоянии 290 м от населенного пункта. Кадастровая стоимость – 790 тыс. руб. Вид разрешенного использования – под объекты специального назначения.
В целом, имущество бывшей свинофермы не отвечает требованиям и нормам. Эксплуатироваться по своему назначению не может. Реконструкция и перепрофилирование требует согласования с профильными ведомствами и администрацией города и района. По расчетам эксперта, общая рыночная стоимость имущества составляет 2628 тыс. руб. Из них 1471,7 тыс. руб. – стоимость земельного участка.
Экспертиза была передана на рассмотрение суду и сторонам процесса. После ознакомления с ней Шамиль Сидиев заказал рецензию, с рассчитанной суммой фермер не согласился.
В ходе анализа экспертизы были выявлены нарушения. Как следует из материалов заключения, физическое состояние зданий эксперт характеризует словами «неудовлетворительное» и «аварийное». В описании каждого из объектов присутствуют фразы «не учтена сейсмичность 8 баллов» и «не отвечает Ветеринарно-Санитарным Правилам для специализированных свиноводческих мероприятий». При этом не ясно, что подразумевает эксперт под словами «неудовлетворительное» и «аварийное». Описание данных терминов в тексте заключения нигде не приводится. Не указано, в соответствии с какой классификацией показателей физического износа приведены эти характеристики. Вызывает недоумение и «сейсмичность 8 баллов». В соответствии с территориальными строительными нормами 22-302-2000 Краснодарского края, сейсмичность в Кореновске составляет 7 баллов.
Данные о демонтированных постройках не подтверждены. Фотоматериалы отсутствуют, соответствующего ходатайства в суд эксперт не направлял. Значения физического износа в 65%, 50% и 80% никак не обоснованы, впрочем, как и значение функционального износа именно в 5%.
Неотъемлемой частью оценочной экспертизы является анализ рынка. В данном случае – он полностью отсутствует, равно как и выводы о состоянии сегмента рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты. Это является нарушением требования всесторонности, полноты и достоверности исследований, изложенных в ФЗ №73, а также нарушением п. 10 ФСО №7 «Оценка недвижимости».
Для объективной оценки и расчетов эксперт должен был подобрать аналоги исследуемых объектов. Установлено, что по состоянию на дату проведения исследования на рынке недвижимости имелись предложения о продаже похожих объектов за последние полгода. Но это обстоятельство было полностью проигнорировано. Отсутствие анализа рынка повлекло за собой необоснованный отказ от применения сравнительного подхода к оценке. Между тем, его результаты наиболее явно отражали бы рыночную стоимость объектов недвижимости.
Кроме того, в расчетах эксперт допустил грубую ошибку, применив коэффициент рыночного удорожания на 4 квартал 2016 года. Исследование проводилось в апреле 2019 года, значит, и рыночная стоимость должна определяться именно на эту дату.
В результате расчета стоимость объектов оказалась заниженной более, чем в 3 раза. Это говорит о заведомо неверной методологии. Нарушения требований основополагающих норм, регламентирующих проведение судебных экспертиз, свидетельствуют о недостаточной квалификации эксперта. Ответы на поставленные вопросы не достаточно обоснованы и вызывают сомнение в правильности, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.