По программе реновации 8-этажный дом в районе м. «Сокол» в Москве подлежал сносу. Поскольку объект был жилым, требовалось определить рыночную стоимость находящихся в нем помещений, чтобы выплатить компенсацию собственникам. На основании ст.15 ГК РФ в связи с изъятием квартир в пользу муниципалитета каждый из них имел право требовать возмещения убытков.

Виктор Косенко (фамилия изменена) владел квартирой площадью 37,5 кв. м. По данным отчета об оценке рыночной стоимости, кирпичный дом 1960 года постройки не являлся объектом культурного наследия. Оцениваемая квартира представляла собой нежилое помещение свободного назначения. Фактически она использовалась как магазин с отдельным входом. Имелись все коммуникации: водопровод, канализация, отопление, электричество, был оборудован санузел.

В ходе оценочных работ эксперт применял два метода – сравнительный и доходный. В рамках сравнительного метода, исходя из ценообразующего фактора, были подобраны аналоги. На дату оценки помещение использовалось как торговое. Оценщик решил, что наиболее предпочтительное его использование — помещение свободного назначения. Оценка рыночной стоимости доходным методом была выполнена путем построения прогнозной финансовой модели чистых доходов, которые может генерировать оцениваемый объект, если его сдавать в аренду. Проанализировав достоинства и недостатки обоих методов в оценке объекта недвижимости, эксперт пришел к выводу, что оба подхода в равной мере отражают ситуацию на рынке недвижимости Москвы, поэтому присвоил им равные весовые доли – по 0,5.

Таким образом, согласно расчетам, рыночная стоимость помещения по сравнительному подходу составляла 5,5 млн руб., включая НДС, а в рамках доходного – 5,1 млн руб. с НДС. Округленно — 5,3 млн. руб. с НДС.

Виктор Косенко посчитал такую сумму заниженной и выполнил рецензию на оценочную экспертизу. В ходе анализа было проверено соответствие законодательству в сфере производства оценочной деятельности, а также методам и стандартам оценки. При детальном изучении представленного отчета выяснилось, что дата проведения осмотра не указана. Отсутствуют сведения о состоянии квартиры и точное описание количественно-качественных характеристик. Нет достоверной информации о правах на объект оценки, поскольку в одном случае указано, что собственником является Косенко, а в другом – что право собственности принадлежит г. Москва. Эти противоречивые сведения вводят в заблуждение.

Определяя рыночную стоимость, оценщик применил недопустимое суммарное значение корректировок по модулю, что существенно влияет на итоговую величину. Объекты-аналоги сравнивались с объектом по ценообразующим факторам, поэтому различия по другим факторам были неправильно скорректированы. Корректировка по виду права не применялась вовсе.

Допущенные экспертом ошибки привели к неправильным выводам и расчетам. Отчет об оценке, по мнению рецензента, не соответствует требованиям законодательства в сфере производства оценочной деятельности.

Получив заключение специалиста, Виктор Косенко подал судебный иск к муниципалитету, требуя проведения судебной оценочной экспертизы.