Арбитражный суд Пермского края рассматривает дело о взыскании действительной доли предприятия в пользу его участников. Ввиду уменьшения активов и нехватки денежных средств у ответчика суд назначил оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

В Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением обратились Татьяна Широкова, Василий Парамонов и Тамара Супонева (фамилии изменены). Они просили взыскать с ООО «Пермский Крайпотребсоюз» по 12 млн руб. действительной доли в пользу Широковой и Парамонова, а также 6 млн руб. действительной доли – в пользу Супоневой. Причиной этому послужило длительное неисполнение денежных обязательств ответчика перед истцами. Из представленного ими бухгалтерского баланса организации по состоянию на 31 декабря 2018 года усматривается последовательное уменьшение активов ответчика в сравнении с предыдущими годами, уменьшение прибыли и увеличение краткосрочных обязательств (кредиторская задолженность, заемные средства). Кроме того, согласно данным бухгалтерской отчетности, денежных средств в обществе недостаточно для выплаты вышедшим участникам действительной стоимости доли. Принимая во внимание факты, суд назначил оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости Крайпотребсоюза.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость земельного участка под административное здание общей площадью 585 кв.м в Перми составляет на дату оценки 6,5 млн руб. Административное нежилое здание площадью 1884,4 кв.м оценено в 43,3 млн руб. Рыночная стоимость нежилого здания площадью 381,1 кв.м составила 2,5 млн руб. Рыночная стоимость доли 857/1290 в земельном участке площадью 1290 кв.м составила 6,66 млн руб. Рыночная стоимость встроенных помещений общей площадью 179,8 кв.м составила 3,54 млн руб.

Сторона ответчика обратилась за рецензией судебной оценочной экспертизы, которая выявила нарушения законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. Ценовая информация по аналогам из «электронных каталогов», используемая для определения стоимости объектов, не подтверждена. Ссылка на публичную оферту или сделку не приводится, светокопии объявлений — первоисточников — отсутствуют. С учетом оценки на ретроспективную дату (31.12.2017 г.) невозможно проверить достоверность и полноту указанной экспертом информации о характеристиках аналогов.

Кроме того, неподтвержденной является информация о характеристиках объектов. Следовательно, основанные на этом расчеты не могут быть достоверными. Критерии отбора аналогов экспертом не определены, выбор расчетных аналогов не обоснован. Информация в части сопоставимости их объекту оценки по ценообразующим факторам не описана и ничем не подтверждена. Например, при оценке стоимости земельных участков сведения о принятых к расчету аналогах в части описания состава коммуникаций искажены. Эксперт указывает, что на участках присутствуют «все коммуникации», но в описании аналогов эти сведения отсутствуют. Соответственно, ошибка эксперта повлекла искажение итоговой стоимости земельных участков. В нарушение ст. 1 ФЗ-135 ОД и ст. 4 ФЗ-73 ГСЭД экспертом не использованы Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7.

При применении сравнительного подхода к оценке административного нежилого здания общей площадью 1884,4 кв.м. экспертом неправильно определено расположение одного из аналогов. Такая же ошибка допущена в рамках сравнительного подхода к оценке нежилого здания учреждения общей площадью 381,1. Это привело к занижению стоимости объекта экспертизы.

В рамках сравнительного подхода при оценке встроенных помещений общей площадью 179,8 кв.м. цена предложения одного из аналогов не скорректирована на размер НДС. Величины физического износа конструктивных элементов объектов экспертизы не обоснованы и не доступны для проверки. Помимо этого, эксперт анализировал объекты, которые относятся лишь к минимальному ценовому диапазону. Причины такого выбора не ясны. В результате – итоговые значения рыночной стоимости были занижены.

Были выявлены и другие ошибки. В целом, по мнению рецензента, судебная оценочная экспертиза выполнена с нарушениями законодательства, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки. Выводы эксперта не являются обоснованными, не могут быть признаны достоверными и использоваться в качестве доказательства по делу.

Суд, принимая во внимание заключение специалиста, назначил повторную оценочную экспертизу.