Оренбургский районный суд рассматривает дело о взыскании суммы неосновательного обогащения по иску владельца конного манежа.

По словам заявителя, с апреля по декабрь 2018 года манеж неправомерно использовался другими людьми, в то время как сам истец не имел к нему доступа.

Оренбургский районный суд рассматривает дело по иску Василия Бокова к Ирине Харченко и Ксении Столетовой (фамилии изменены) о взыскании суммы неосновательного обогащения. Согласно материалам дела, Боков владеет конным манежем. Объект расположен на земле, которая принадлежит Харченко. Поэтому ответчица препятствовала тому, чтобы Боков имел доступ к своей собственности. Решением суда, вступившим в силу в декабре 2018 года, ангар был истребован из незаконного владения. Однако с апреля по декабрь истец не имел к нему доступа. Манеж использовался Столетовой для занятий в ее конной школе. Соответствующий договор Ирина Харченко заключила с нею в апреле 2018 года. Истец просил взыскать с ответчиц солидарно сумму неосновательного обогащения за указанный период в размере 568 тыс. руб., включая проценты за пользование чужими денежными средствами.

Была назначена судебная оценочная экспертиза. Требовалось определить рыночную стоимость ежемесячной аренды за пользование ангаром в период с апреля по декабрь 2018 года включительно, с учетом стоимости аренды земельного участка и без нее.

По данным публичной кадастровой карты, арочный ангар, принадлежащий Василию Бокову, используется как конный спортивный клуб, на кадастровый учет не поставлен. Подтверждающие право собственности документы отсутствуют. Объект площадью 555 кв. м, построенный в 2015 году, используется как конный манеж. Он представляет собой арочный каркас на металлических опорах. Пол земляной, электроснабжение и отопление отсутствуют. Стены не утеплены. Техническое состояние удовлетворительное, имеются следы коррозии на металле, неплотное примыкание профлистов в местах стыков, перекос горизонтальных линий проемов.

Земельный участок под арочным ангаром принадлежит Ирине Харченко. Категория – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для многоэтажной застройки. Площадь участка составляет 4288 кв. м. Разрешенное использование по документам – для размещения конюшни и одноэтажного строения.

Согласно заключению оценщика, рыночная стоимость аренды за весь указанный период составила 79328 руб., по 8880 руб. в месяц. Рыночная стоимость права пользования земельным участком, расположенным непосредственно под ангаром, площадью 555 кв. м, составила 4779 руб. без НДС за весь указанный период.

Василий Боков не согласился с результатами экспертизы. По его ходатайству была проведена рецензия оценочной экспертизы. В ходе исследования заключения был проведен анализ на соответствие требованиям действующего законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования.

Как выяснили рецензенты, в экспертизе ошибочно указано, что ангар без фундамента. Фактически, ангар установлен на винтовые демонтируемые сваи. Ошибочно указано, что ангар имеет земляные полы, потому что они из утрамбованного песка и глины. Необоснованно заявлено о перекосе горизонтальных линий проемов. На фото перекос не усматривается, и соответствующими измерениями наличие перекоса не подтверждено. Эти ошибки негативно повлияли на ход дальнейшего исследования, повлекли искажение результатов оценки.

Полностью отсутствует анализ арендных ставок ангаров и иных сходных объектов, необходимый для ответа на поставленный вопрос. Отсутствие анализа рынка, который должен был провести эксперт, привело к необоснованности дальнейшего исследования. В том числе в части выбора подходов и методов оценки (сравнительный подход ошибочно не применялся). Путем анализа архивного источника ruads.org рецензентами было выявлено, что рынок аренды холодных складов достаточно развит. Поэтому отказ от применения сравнительного подхода в заключении не обоснован и указывает на неполноту проведенного исследования.

В рамках затратного подхода методом обратной капитализации ошибочно не учтены операционные расходы. К ним относится оплата коммунальных услуг, расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, расходы на страхование объекта недвижимости, административные расходы и расходы на содержание объекта недвижимости, налоги на имущество и на землю (или арендная плата за пользование участком). Неучтенные операционные расходы являются нарушением методики оценки. Это влечет за собой необоснованное занижение результатов. Также необоснованно исключена поправка на недозагрузку объекта. Расчет проведен на основе непрерывного цикла аренды, но непрерывная аренда складского помещения на практике нереализуема. Все это привело к значительному занижению результатов оценки.

Согласно рецензии, выводы эксперта по поставленному вопросу не являются обоснованными, не могут быть признаны достоверными. Заключение не может быть использовано для принятия важных юридических решений.