Когда нужно провести оценку собственности, обращаются к специалисту. Это может быть и назначенная судом оценочная экспертиза. Грамотный эксперт рассчитает стоимость аргументированно и с точностью до одного рубля. Однако тот, кому принадлежит оцениваемая собственность, может и не согласиться с мнением эксперта.

Проблема: несогласие с выводами эксперта

Владелец дома, который необходимо было оценить, решил, что эксперт занизил стоимость его недвижимости и обратился к рецензенту. Рецензент выяснил, что перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего Камневу А.С.:

— земельный участок общей площадью 120 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка;

— земельный участок общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка, уч. 12;

— жилой дом с мансардой общей площадью 234,4 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка, уч. 12;

— хозяйственное строение или сооружение, нежилое, общей площадью 42,8 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка, уч. 12;

— хозяйственное строение или сооружение, нежилое, общей площадью 10,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка, уч. 12;

— хозяйственное строение или сооружение, нежилое, общей площадью 107,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, Осеевский с.о., д. Дорофеевка, уч. 12.

В своем исследовании эксперт приводит сведения о средней стоимости строительства 1 кв.м сооружений. В качестве источников информации экспертом указан открытый список источников информации (сайтов) о средней стоимости строительства строений, однако среднее значение величины возможно получить только путем сложения всех членов числового ряда и деления суммы на число членов(1), соответственно, должно быть указано конечное число значений, из которых выводится среднее значение. Таким образом, расчет хозяйственных строений не подлежит принципу проверяемости (невозможно установить, какой из перечисленных источников информации стал основой цены одной ед. площади объекта, как определялась средняя стоимость аналогов и какие характеристики приняты по объектам-аналогам).

Экспертом представлен перечень нормативных актов и используемой методической литературы,  однако эксперт использует недействующую редакцию закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм. до 28.12.2010г.), при этом на дату составления заключения эксперта действительна редакция от 13.07.2015г. По какой-то причине экспертом также не используется Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» ФСО-7 от 25.09.2014г.

Среди используемой литературы приведены источники, не применяемые экспертом в исследовании: оценка машин и оборудования, транспортных средств.

Таким образом, экспертом нарушена ст. 8 закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно требованиям которой: «При проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Так, по сведениям на стр. 7: «В результате исследования было установлено, что аналогичные домовладения и земельные участки достаточно широко представлены в продаже». При этом обоснование выбора части доступных объектов-аналогов экспертом не представлено, правила отбора аналогов для проведения расчетов также не приведены.

При этом выбор аналогов приобретает особую значимость при значительных колебаниях цен между применяемыми к расчету аналогами. В исследовании представлены результаты расчета аналогов №1-5 к оценке дома сравнительным подходом:

Рыночная стоимость 1 кв.м дома по аналогу №2 составила по расчетам эксперта 23 590 руб, а аналога №4 – 61 107 руб., соответственно, отношение цены аналога  №4 к цене аналога №2 составляет  260% (2,6 раз).

В математической статистике и экономике применяется метод расчета коэффициента вариации (1) как наиболее часто применяемый показатель относительной колебаемости, характеризующий однородность совокупности. Совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33 % для распределений, близких к нормальному.

Из представленного экспертом расчета следует, что различия в ценах, применяемых к расчету аналогов, превышает допустимое значение коэффициента вариации, что влечет вывод о неоднородности выборки, используемой экспертом.

Эксперт указывает, что поправка на размер участка определена методом парных сравнений, однако расчетных или иных данных, подтверждающих указанные сведения, в заключении не приводится.

В разделе «Требования к проведению оценки» на стр. 4 экспертом указано: «Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую коньюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор». При этом каких-либо сведений о текущей коньюнктуре рынка, тендеций рынка экспертом не приводится, обоснование выбора аналогов также отсутствует.

Результат работы

Указанные экспертом выводы нельзя признать достоверными, т.к. они основаны на расчетах с методологическими погрешностями. Таким образом, заключение эксперта нельзя считать полностью соответствующим №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что дает право подать в суд ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы.