В Геленджике, чтобы выяснить рыночную стоимость квартир, их владелец заказал оценочную экспертизу. Однако приведенные расчеты оказались неправильными ввиду завышенных корректировок и заниженной скидки на торг. Это можно было бы объяснить неопытностью оценщика. Но выяснилось, что указанная в заключении экспертная организация не имеет права на ведения оценочной деятельности, да и оценщик не является ее сотрудником.
Собственник 4-х квартир в Геленджике с целью дальнейшей продажи недвижимости заказал отчет об оценке их рыночной стоимости. Поскольку все квартиры находятся в новостройках, и какая-либо внутренняя отделка в них отсутствует, эксперт решил не выезжать на место не проводить внешний осмотр. Со слов собственника, недвижимость не является предметом судебных споров, не заложена и не отягощена дополнительными сервитутами.

Согласно отчету, квартиры расположены в ЖК «Азимут», в центральной части города, в 500 м от моря. Площадь застройки жилого комплекса составляет 30092 кв.м. Дома введены в эксплуатацию в 2015 году. ЖК состоит из трех корпусов: А, В и С, высотой 12-16 этажей, расположенных на разных высотных отметках. Каждый корпус — состоит из 2-3 секций. Уже со второго этажа открывается вид на море. В рамках конструктивной схемы, здание является монолитно-железобетонным, с плоской крышей и утепленной кровлей. Отделка фасада — декоративная штукатурка типа «короед». Чистовая отделка коридоров, лестничных клеток и входной группы включает в себя укладку керамогранитной плитки и оштукатуривание стен высококачественной штукатуркой. На каждом этаже расположено 6-7 квартир комфорт-класса. Объекты оценки находятся в литере А (двухкомнатная квартира) и литере В (три однокомнатные квартиры). В квартирах установлены пластиковые стеклопакеты, входная металлическая дверь, система отопления, ХГВ, канализация, выполнен ввод питающего кабеля.
Рядом с ЖК «Азимут» расположены школа, горбольница, детская поликлиника, Свято-Преображенский храм, Торговая и развлекательная инфраструктура. Вокруг комплекса – множество здравниц и пансионатов. Интервал движения общественного транспорта 5-10 минут.
Согласно расчетам, рыночная стоимость квартир площадью 41,2 кв.м, 42,1 кв.м и 40,5 кв.м в литере В составила 3428 тыс. руб., 3503 тыс. руб., 3370 тыс. руб. соответственно. Стоимость двухкомнатной квартиры в литере А (площадь 53,2 кв.м) составляет 4318 тыс. руб. Общая стоимость объектов — 14619 тыс. руб.
Получив результаты оценки, собственник заключил договор купли-продажи недвижимости с консалтинговой группой. Но вскоре после этого фирма заявила, что цена не соответствует рыночной.
Рецензия отчета об оценке выявила ряд нарушений, допущенных экспертом. Кроме того, у организации, сотрудником которой он является, не зарегистрированы права на ведение оценочной деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014. Наличие трудового договора между оценщиком и организацией в период оценочных работ не подтверждено, а в отсутствие трудового договора, эксперт не вправе производить оценку.
Расчеты и исследования производилась без натурного осмотра, в связи с чем, эксперт не мог объективно оценить состояние объектов, наличие или отсутствие перепланировок, видовые характеристики и пр.
В нарушение п. 22 «в» ФСО №7 и п. 5 ФСО №3 правила отбора аналогов для расчетов однокомнатных квартир не описаны, использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано. Ценовая информация, приведенная в анализе рынка, не подтверждена светокопиями Интернет-страниц. Поэтому невозможно судить о дате размещения объявлений о продаже. Следовательно, проверить актуальность использованной ценовой информации на дату оценки также не представляется возможным.
Скидка на торг в размере 4,5%, указанная оценщиком, не соответствует выводам относительно рынка жилой недвижимости в Геленджике. Для этого города характерна скидка в размере 8-10%. Некорректный расчет привел к завышению итоговой стоимости объектов. Кроме того, для всех аналогов необоснованно применялась корректировка на тип жилого дома 1,09. Хотя дома – такие же монолитно-железобетонные, как и объекты оценки. Значит, необходимо было применять коэффициент 1. В итоге, техническая ошибка повлекла за собой завышение итоговой стоимости для однокомнатных квартир на 6,75%, а для двухкомнатной квартиры — на 5,40%.
В то же время не были компенсированы различия объектов оценки и аналогов по фактору мебели, входящей в цену объектов. Ведь объекты-аналоги продаются с мебелью, а объекты оценки – без нее. Отсутствие необходимых корректировок привело к завышению итоговой стоимости двухкомнатной квартиры. Не подтверждена информация об отсутствии отделки у аналогов однокомнатных квартир. Расчет удельных весовых коэффициентов объектов-аналогов не соответствует формуле расчета.
С учетом лишь перечисленных ошибок и недостатков можно признать отчет не соответствующим нормам действующего законодательства. Выводы о рыночной стоимости объектов оценки не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».