В Новосибирске семья приобрела жилье в частном доме, но оказалось, что его кирпичные стены совсем не держат тепло. Строительно-техническая экспертиза определила выявленные дефекты как критические, но предложила довольно странное решение проблемы.

Житель Новосибирска Михаил Борисов (фамилия изменена) приобрел ½ двухэтажного жилого дома. Дом покупался на стадии закладки фундамента, поэтому Борисов видел дом лишь в каталоге. Картинка понравилась, цена была удобной, а застройщик внушал доверие. Согласно проектному решению, жилой дом на два хозяина высотой 7,6 м строился на ленточном монолитном железобетонном фундаменте. Наружные стены планировалось выполнить из керамического рядового пустотелого кирпича марки М100 по прочности, морозостойкости F75 толщиной 250 мм на растворе марки М100. Конструкция наружных стен многослойная. По кирпичной кладке – 2 слоя пенополистирола ПСБС-15. Облицовка из пустотелого кирпича толщиной 120 мм прочности М100. Внутренние стены из пустотелого кирпича прочности М100, марка по морозостойкости F75 толщиной 380 мм. Из такого же кирпича застройщик обещал выполнить перегородки толщиной 120 мм. Перекрытия должны были быть сделаны из многопустотных железобетонных плит 1ПК63.10-8 по ГОСТу 26434-85. Кровля должна быть плоской малоуклонной, а по периметру здания – бетонная отмостка шириной 1 м. Стеклопакеты из ПВХ.

Строительство было закончено в срок, и семья Михаила переехала в новое просторное жилье. Однако радость была недолгой. С наступлением осени выяснилось, что дом не удерживает тепло. Обнаружились и другие визуальные недостатки. Михаил потребовал у застройщика компенсацию, но получил отказ. Тогда Борисовы решили обратиться в суд, а для обоснования исковых требований заказали строительно-техническую экспертизу.

В рамках исследования был проведен осмотр наружных конструкций. Установлено, что наружные стены выполнены многослойными – из полнотелого и пустотелого кирпича. В связи с проведенными ранее тепловизионными обследованиями, показавшими утечку тепла, утеплитель из пенополистирола был демонтирован по всему периметру. В уровне перекрытий эксперт обнаружил нарушение целостности кирпичной кладки. Местами нарушения перевязки и несоблюдение уровня кирпичных рядов. Растворные швы имели пустоты глубиной до 10 см, выступали за грань кирпичной кладки на 3-5 мм. Внутренние стены были выполнены из битого и неоднородного кирпича (включения облицовочного кирпича красного и желтого цветов). В местах примыкания утеплителя к несущему слою стены эксперт обнаружил зазоры. Визуальный осмотр наружных стен изнутри не выявил дефектов и отклонений. Во всех помещениях была выполнена внутренняя отделка, ее вскрытие не проводилось. Конструкции внутренней несущей стены, фундамента и перекрытий не обследовались.

Эксперт дал строительно-техническое заключение: наружные стены здания имеют критические дефекты и находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Все выявленные дефекты являются следствием нарушения застройщиком требований проектной документации, строительных норм и правил. По мнению эксперта, чтобы привести наружные стены в норму, необходимо их демонтировать, предварительно вывесив плиты перекрытия на временные опоры. А затем восстановить кладку стен в строгом соответствии с проектным решениями, включая обеспечение глубины опирания перемычки на кладку. Также проведение наружных стен в исправное техническое состояние возможно при усилении наружных кирпичных стен любым подходящим способом, обеспечивающим требуемую надежность и их долговечность.

Обратившись в суд, супруги Борисовы представили строительно-технический отчет о состоянии наружных конструкций дома. Застройщик не согласился ни с исковыми требованиями, ни с заключением экспертизы. Тем более, что ввиду ошибок, допущенных при ее выполнении, не представляло труда ее оспорить.

Так, согласно рецензии внесудебной строительно-технической экспертизы, при ее производстве были нарушены требования законодательства, а вывод об ограниченно работоспособном состоянии полностью не обоснован.

Дело в том, что в рамках подобных исследований должны определяться прочностные характеристики конструкций. Вывод о снижении несущей способности должен быть обоснован расчетами и инструментальными исследованиями с применением соответствующего оборудования. В данном же случае специалист не указывает, какие приборы и геодезическое оборудование им использовались (а может, и не использовались вовсе). Это делает полученные результаты недостоверными. Визуально определить прочностные характеристики стен невозможно.

Правомерность характеристики кирпичных стен, имеющих «критический дефект», не установлена и противоречит проведенным исследованиям. Это понятие введено ГОСТом 15467-79, который носит статус рекомендательного. Кроме того, при ограниченно работоспособном состоянии здание вообще не подлежит эксплуатации. Наличие на объекте некоторых дефектов в части толщины швов не говорит о снижении несущей способности, а лишь говорит о том, что некоторые виды работ были проведены некачественно.

Экспертом не выполнены основные положения действующей методики, не определено наличие дефектов, которые могут быть выявлены только при сплошном инструментальном обследовании с применением технических средств. Не указан точный объем дефектов, не проведены все необходимые исследования по их определению. Места локализации дефектов не указаны. Таким образом, отчет составлен с грубым нарушением действующего законодательства и методических рекомендаций. Выводы не соответствуют требованиям проверяемости и однозначности.

Следствием ошибочно проведенного исследования явилось затягивание судебной тяжбы. Ведь суд был вынужден назначить строительно-техническую экспертизу повторно, отложить рассмотрение дела на некоторое время, ознакомиться с результатами заключения и лишь потом принять решение. Впрочем, все закончилось благополучно. Застройщику не пришлось сносить внешние стены дома с «вывешиванием плит перекрытия на временные опоры». Вместо этого суд обязал его укрепить «наружные конструкции» и выплатить покупателям компенсацию, включая моральный ущерб и судебные издержки.