В Сургуте купленная в новостройке квартира оказалась «продуваемой всеми ветрами», проживать в ней в холодное время года было совсем невозможно. Строительно-техническая экспертиза, выполненная в ходе судебного разбирательства, обнаружила в несущих конструкциях щели, отсутствие раствора между блоками и неплотно прилегающий к облицовке дома утеплитель. Казалось, вопрос решен, и можно требовать компенсацию от застройщика. Но рецензия выявила в экспертизе нарушения методик и требований законодательства.
Супруги Кузнецовы (фамилия изменена) приобрели двухкомнатную квартиру в новостройке в 2016 году, по договору долевого участия. В том же году 25-этажный дом был сдан в эксплуатацию. Квартиры передавались в черновой отделке. В январе 2017 года счастливые новоселы переехали в свой уголок, решив, что «попутно» будут делать в нем ремонт. Ведь главное – что теперь у них есть свое жилье, а неудобства – дело временное. Однако восторг был недолгим. Зимы в Сургуте суровые, столбик термометра может опускаться до — 50℃. Жить в квартире оказалось невозможно: было холодно. Не спасали ни штатные радиаторы отопления, ни дополнительные обогреватели. При плотно закрытых окнах по квартире «гуляли» сквозняки.

Кузнецовы обратились к застройщику – ООО «Наш бизнес» (название изменено) с претензией, потребовали устранить недостатки, но получили отказ. Им ничего не оставалось, как обратиться в суд.
В декабре 2018 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза. На ее рассмотрение были поставлены вопросы:
— имеются ли в квартире строительные недостатки и дефекты?
— каковы их характер, объем и величина?
— каковы причины, условия и механизмы их возникновения?
— являются ли они существенными и делают ли использование квартиры непригодным?
— возможно ли их устранение недостатков и дефектов, и какова стоимость устранения?
При отрицательной температуре воздуха – 13,9℃ экспертом был проведен внешний осмотр дома, выполнен измерительный контроль и теплотехническое обследование в присутствии ответчика и истцов. На следующий день при температуре — 9℃ было выполнено вскрытие ограждающих конструкций.
Согласно характеристикам объекта, квартира находится на 5 этаже односекционного 25-этажного каркасно-монолитного дома, в мкр.45. Несущие конструкции здания выполнены из тяжелого бетона. Стеновые ограждающие конструкции многослойные самонесущие: трехслойные пеноблочные в жилой комнате 1 и двухслойные в жилой комнате 2 и кухне.
Для определения причин дефектов была вскрыта многослойная блочная кладка, устройство которой относится к скрытым работам. Выявлены следующие недостатки: в жилой комнате 1 на внутренней поверхности оштукатуренной стены обнаружены трещины, заполненные полиуретановой пеной. Под подоконниками обнаружены три трещины длиной порядка 0,7 м. Поскольку они были заполнены их пенополиуретаном, определить ширину их раскрытия было невозможно. На оконных откосах — сквозные продувания в утеплительном слое.
При вскрытии стены в жилой комнате 1 в оконном откосе выявлена некачественная кладка внутреннего слоя пенобетонных блоков. В некоторых местах швы даже не были заполнены раствором. Минераловатный утеплитель неплотно прилегал к наружному облицовочному слою. Через зазоры в квартиру дул холодный воздух. Сквозило из-под подоконника. Толщина на вскрытом участке горизонтальных растворных швов составляла 6-8 мм, вертикального шва -12 мм. В той же комнате вскрытие стены, не имеющей внешних повреждений, показало, что вертикальный шов между блоками не заполнен раствором. Толщина шва на этом участке – 4 мм.
Во второй комнате и кухне также была вскрыта стена со стороны лоджии. Была обнаружена некачественная кладка из блоков и локально пустые швы. Отсутствие раствора между блоками — до 18 см глубиной. Толщина горизонтальных швов до 5 мм и вертикальных до 15 мм.
Температурные замеры показали, что в первой комнате средняя температура воздуха составляла +18,6℃, в во второй +20,3℃. В кухне +21,2℃. Температура стен в первой комнате варьировалась от 11,5 до 21,6℃, во второй – от 10,1 до 29℃, в кухне – от 16,7 до 23,9℃. Теплотехнические обследования проводились при полностью открытых регуляторах радиаторов отопления. Фактическая относительная влажность воздуха в жилых комнатах — 21,7% и 21,9% — не соответствует требуемой нормируемой оптимальной (в диапазоне 45-30%) и допустимой (более 60%). Сухость воздуха при необходимости может быть устранена применением увлажнителей.
По мнению эксперта, эксплуатация квартиры ограничена сезонными условиями, поскольку в холодный период при температуре ниже нуля пребывание людей в квартире практически невозможно. В холодный период для поддержания нормальной приемлемой температуры собственники вынуждены использовать дополнительные приборы обогрева. Следовательно, потребление дополнительной электроэнергии влечет за собой дополнительные материальные затраты.
Строительные и эксплуатационные дефекты получили развитие в результате низкого качества строительных работ при возведении стен здания. Недостатки являются существенными, так как нарушают требования к качеству товара, и неустранимыми. Дефекты многослойной каменной кладки снижают прочностные характеристики. Ослабленная незаполненными швами неустойчивая стеновая кладка способна обрушиться в любой момент. Снижены теплотехнические качества наружных стен, а это является строительным браком. Техническое состояние ограждающих конструкций в квартире оценивается как ограниченно работоспособное. Это делает квартиру непригодной для использования в холодный период года, который длится порядка 200 дней в году. Стоимость работ по устранению недостатков и дефектов в квартире составляет 524,3 млн руб.
Результаты экспертизы были представлены суду, застройщику и собственникам квартиры. Как и следовало ожидать, ООО «Наш бизнес» с изложенным материалом не согласилось. По мнению застройщика, квартира пригодна для проживания, а дефекты – устранимы.
В июне 2019 года была проведена комплексная рецензия.
Анализ заключения показал, что в нем отсутствуют сведения об ученой степени и ученом звании экспертов, — необходимая информация. Отсутствуют сведения о результатах исследований с указанием примененных методов. Отсутствуют сведения об оценке результатов исследований. Таким образом, по своему содержанию и оформлению рассматриваемая экспертиза не соответствует требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Не приложены данные о поверке измерительного оборудования, следовательно, измерения могут считаться сомнительными. По словам экспертов, локальный сметный расчет выполнен в программе «Гранд-Смета», но к заключению не приложены сертификаты и свидетельства, подтверждающие их право на использование лицензионных программных продуктов. В связи с этим, легитимность составленного локального сметного расчета вызывает обоснованные сомнения.
Перечисляя характеристики дома и объекта, эксперты не указывают конкретный источник информации. Следовательно, информация не проверяема, а это является нарушением. Указаны результаты замеров влажности и температур помещения и стен, но нет ссылки на методику выполнения этих исследований. Температура внутренних стен имеет большой диапазон, но этот факт никак не анализируется. Причины такого разброса должны быть исследованы. Не исследована кладка на прочностные характеристики, а также ее устойчивость. Эксперты ошибочно думают, что частично незаполненные швы могут вызвать обрушение в любой момент. При этом результатов каких-либо расчетов, позволяющих утверждать о низкой прочности, устойчивости и аварийности, в экспертизе нет. Значит, соответствующего исследования не проводилось. Следовательно, выводы в данной части являются непроверяемыми, недостоверными и необоснованными.
В заключении отсутствует анализ возможных мероприятий по устранению обнаруженных дефектов. Имеющиеся несоответствия оформления экспертизы являются формальными недочетами. На ход исследования и сделанные выводы они не влияют. Но в виду своей многочисленности, — указывают на недостаточную квалификацию экспертов.
Заключение составлено с нарушением действующего законодательства. Проведенные исследования не являются объективными, полными и всесторонними. Выводы экспертов вызывают сомнения в верности и точности, что является основанием для проведения повторной строительно-технической экспертизы.