В оценочной экспертизе для определения рыночной стоимости объекта сравнительным методом специалист находит объекты с похожими характеристиками, так называемые аналоги. Однако недобросовестный подход и неправильно подобранные аналоги зачастую приводят к искажению итоговой стоимости. Опровергнуть выводы такого заключения нужно с помощью рецензии.
В Новосибирске в рамках судебного разбирательства по иску Петра Васильева к судебному приставу Юлии Андрейчук и областному УФССП об оспаривании постановлений и действий судебного пристава-исполнителя была проведена оценочная экспертиза. Требовалось выяснить рыночную стоимость с учетом износа ½ доли таунхауса в Новосибирской области.

Установлено, что объект исследования находится в рабочем поселке Краснообск, тер. Микрорайон 5 с высокой плотностью застройки. Микрорайон характеризуется хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой. Двухэтажный таунхаус построен из кирпича, в нем есть подвал. Придомовая территория ограждена и заасфальтирована, есть парковочные места. Водоснабжение, канализация, тепло- и энергоснабжение – центральные. Фасад имеет хороший внешний вид, дом не подлежит сносу. Общая площадь исследуемого жилья – 275,8 кв.м, квартира изолированная, в нормальном состоянии. В некоторых помещениях требуется косметический ремонт. Жилье находится в залоге у банка по договору ипотеки.
Чтобы определить стоимость, эксперт подобрал аналоги для сравнения: три кирпичных трехэтажных таунхауса трехэтажных (с учетом подвального этажа). По его расчетам, на дату проведения оценки рыночная стоимость ½ доли таунхауса с учетом износа составляет 5,14 млн руб.
Супруги Васильевы с выводом экспертизы не согласились. По их мнению, стоимость недвижимости — не объективна. Решено было заказать рецензию.
Выяснилось, что квалификация эксперта в области оценочной деятельности не подтверждена. Отсутствуют сведения о наличии диплома, подтверждающего специальные познания в этой области, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, сведения о страховании ответственности эксперта. Не приложена копия квалификационного аттестата по направлению «оценка недвижимости». Таким образом, компетентность эксперта не соответствует требованиям ст. 4 ФЗ-135, и экспертиза не может быть признана допустимым доказательством.
Кроме того, специалист не провел необходимых исследований. Не представлен обязательный анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок таунхаусов. Не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений по таунхаусам, с указанием интервала значений цен. Нет анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и т.д. Не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах.
Как пишет эксперт, он нашел несколько аналогичных объектов. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что они не являются сходными по своим признакам исследуемому объекту. Аналоги находятся полностью в собственности, а объект оценки — в общей долевой собственности в размере 1/2 доли. Корректировки, компенсирующие различия в составе прав, необоснованно не учтены. Ошибка оценщика повлекла необоснованное завышение результатов оценки объекта в среднем на 25-30%. Раздел долей в натуре на дату выполнения экспертизы не произведен.
В рамках сравнительного подхода не компенсированы различия объекта оценки и аналога №1 по ценообразующим факторам: уровню отделки, наличию мебели и оборудования. Отсутствие корректировок повлекло завышение итоговой стоимости. Согласно тесту объявления, аналог №1 технически оснащен по последнему слову техники: оборудован сигнализацией, видеозвонком, системой очистки воздуха и т.д. Ремонт в стиле «хай-тек» и мебель входят в стоимость. Оценка исследуемого объекта производится без учета прав на имеющуюся мебель. В помещении нет дизайнерского ремонта. Исследование по вышеперечисленным ценообразующим факторам не проводилось, соответствующие корректировки не применены. Этот факт привел к завышению итоговой стоимости объекта.
Также не компенсированы различия объекта оценки и аналогов №2 и №3 по фактору наличия дополнительных улучшений на участке. Отсутствие необходимых корректировок к завышению итоговой стоимости ½ таунхауса. В объявлении о продаже аналога №2 сказано, что на участке, кроме таунхауса, расположена баня с отоплением и зоной барбекю. Согласно тексту объявления об аналоге №3, на участке расположены баня и теплица. В исследуемом объекте данных о подобных объектах нет. Это также привело к завышению итоговой стоимости.
Кроме того, не подтверждена актуальность ценовой информации по состоянию на дату оценки. В копиях объявлений о продаже объектов-аналогов отсутствуют сведения о дате подачи или обновления информации. Адресная интернет-ссылка не указана. Не исследовались и не учтены в расчете различия ½ таунхауса и аналогов по составу зарегистрированных ограничений прав (ипотеки). Полностью отсутствует раздел «Оценка результатов исследований».
Принимая во внимание эти и другие неточности, рецензент пришел к выводу, что экспертиза выполнена с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. Она содержит методологические ошибки и противоречия, оказавшие влияние на результат оценки. Все это является основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.