ГлавнаяБлогНаша практикаОценочные экспертизыОспорить оценочную экспертизу с помощью рецензии — как?
Оспорить оценочную экспертизу с помощью рецензии — как?
21.07.2015
[share-buttons]

В случае банкротства предприятия его имущество идет с молотка в уплату каких — либо задолженностей, кредитов и прочих долгов.

Стоимость имущества имеет свойство варьироваться в силу различных факторов достаточно сильно, и в этом случае в игру вступает эксперт, которого управляющий процедурой банкротства может пригласить для оценки собственности банкрота, в том числе, недвижимости. Либо, если процедура банкротства рассматривается в суде, экспертиза проводится на основании определения суда.

   В данном случае эксперт выступает в роли оценщика — он обязан определить как можно ближе к реальности рыночную стоимость имущества. Чем выше стоимость — тем лучше и для должника, и для его контрагентов либо кредиторов.

  В этой статье мы расскажем о том, как рецензирование помогло оспорить экспертное заключение, в котором стоимость объектов недвижимости, принадлежащих банкроту, оказалась занижена.

Проблема: несогласие одной из сторон с результатами проведенной экспертизы.

   Вопрос, который был поставлен перед экспертом:

Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимого имущества:

1)2-этажное административное здание нежилого назначения общей площадью 359,9 кв.м.;

2) 1-этажный склад сырья нежилого назначения общей площадью 663 кв.м.;

3) 1-этажный склад запчастей нежилого назначения общей площадью 137,5 кв.м. по состоянию на сентябрь 2012 года?

В экспертном заключении рецензент выявил одиннадцать нарушений, мы приведем лишь некоторые из них:

   Эксперт производит расчет рыночной стоимости административного здания и склада сырья. При этом корректировки «на уторговывание», «на местоположение», «на дату» ошибочно применяются к стоимости улучшений без учета стоимости земельного участка. Следует отметить, что местоположение и дата продажи влияет на стоимость объекта недвижимости в целом (здание и участок), а при продаже объекта торг так же происходит в отношении объекта недвижимости в целом (здание и участок).

   Далее эксперт приводит обоснование корректировки «на время продажи» объектов-аналогов. При этом, используя аналоги с датой продажи, значительно отличающейся от даты, на которую определяется стоимость объектов исследования, эксперт аналоги не корректирует. Обоснование отказа от использования корректировки носит субъективный характер и не находит подтверждения в соответствующем разделе анализа рынка недвижимости. Также ничем не подтверждено предположение эксперта о стагнации рыночных цен на коммерческую недвижимость в период апрель-ноябрь 2012.

 С расчетом площади земельного участка под застройкой исследуемых зданий тоже не все гладко: при определении площади застройки склада сырья эксперт использует коэффициент 1,1, однако никак не обосновывает его применение: отсутствуют ссылки на общедоступные источники, подтверждающие адекватность применения коэффициента для перехода от общей площади помещений к площади застройки здания. Следует отметить, что соотношение между общей площадью помещений и площадью застройки здания зависит от множества факторов: этажности здания, характеристик ограждающих конструкций, наличия и количества и характеристик внутренних стен и перегородок и др. При определении площади застройки склада сырья экспертом не учтены данные факторы, а сам расчет велся на основе субъективных данных.

 Не выдерживает критики также обоснование экспертом корректировки «на наличие коммуникаций на земельном участке». При этом в обосновании отказа от использования корректировки написано:

«Эксперт корректировку на наличие коммуникаций не учитывает, так как коммуникации учитываются в стоимости улучшений, имеющихся на данном участке».

  Однако в стоимости улучшений учтена только лишь стоимость инженерных коммуникаций, проложенных внутри здания.

Получается, что экспертом не учтены затраты на разрешительную документацию и технические условия, прокладку инженерных коммуникаций к участку и на его территории до здания.

Результат работы

  Рецензент пришел к выводу, что заключение эксперта составлено с нарушениями действующего законодательства и методик проведения. Соответственно, исследования в рамках судебной экспертизы не являются объективными и  обоснованными. Выводы эксперта вызывают сомнение в верности и точности, а это является основанием для назначения повторной судебной экспертизы. В дальнейшем экспертизу будет проводить другой эксперт, и, возможно, итоги окажутся иными.

3 комментария на «“Оспорить оценочную экспертизу с помощью рецензии — как?”»

  1. Александр:

    1. Не всегда, чем выше стоимость — тем лучше. Не забывайте о том, что Объект в данном случае выставляется на продажу. Поэтому все должно быть максимально близко к рынку. Задирать стоимость не имеет смысла — не купят.
    2. А что такое «оценочная экспертиза» — не поделитесь информацией?

    • Александр Кимлач:

      К сожалению в Российской Федерации отсутствует утвержденный перечень родов и видов экспертиз. Конечно, есть различная научная и методическая литература, но какого-нибудь единого, тем более утвержденного списка нет. Так в структуре РФЦСЭ имеется приказ 237, утверждающий Перечень родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечень экспертных специальностей, по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. В структуре ЭКЦ МВД РФ имеется приказ 511, который также утверждает Перечень родов (видов) судебных экспертиз, производимых в экспертно-¬криминалистических подразделениях органов внутренних дел РФ. Что любопытно, так это то, что эти перечни существенно отличаются друг от друга и некоторые виды экспертиз могут называться по-разному. Также вы понимаете, что эти документы не могут распространять своего влияния на деятельность негосударственных экспертов и экспертных учреждений.
      Что мы можем достаточно часто наблюдать в определениях о назначении судебной экспертизы, с целью установления среднерыночной стоимости восстановительного ремонта транспортного средства. Встречаются такие наименования экспертиз, как оценочная, автотехническая (слитно), авто-техническая (через дефис), товароведческая, авто-товароведческая, авто-оценочная и другие варианты.
      Я считаю, что не правильно называть экспертизу оценочной, однако, на этом сайте специально так назвали один из видов исследований. Так как сайт ориентирован на заказчиков экспертиз, на простых людей, которые не всегда осведомлены в этих вопросах. И даже не подумают искать ответы на свои вопросы по теме оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в теме про строительно-техническую экспертизу. Именно по этому мы описываем такой вид экспертизы, как оценочная.
      К счастью для нас, никто не сможет утвердительно сказать, что такой экспертизы нет.

      • Александр:

        Может быть, стоит озаботиться данным вопросом в Минюсте? Сколько копий сломано, честно говоря…

        О ПРАВОВЫХ КОЛЛИЗИЯХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ПРОЦЕССЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНЩИКОМ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ
        Семеренко Александр Георгиевич
        кандидат экономических наук, академик Российской академии юридических наук
        Генеральный директор Холдинговой компании «Экспертный альянс» http://www.rusekspertiza.ru

        Уважаемые коллеги!
        В контексте данной статьи автор продолжает свои околонаучные исследования, связанные с предоставлением Оценщиком доказательной базы при производстве судебных экспертиз по всем видам дел, находящихся в судах (уголовном, арбитражном и общей юрисдикции).
        Целью подготовки данной статьи является попытка выявления и систематизации юридических несоответствий, возникающих в настоящее время в процессе проведения судебных экспертиз, проводимых субъектами оценочной деятельности. И дело здесь, подчеркиваю, не в уровне подготовки или знаний Оценщика, а в отсутствии законодательно установленного рода (вида) такой судебной экспертизы, как «Оценочная», и такой судебно-экспертной специальности как «Эксперт-Оценщик» со всеми вытекающими последствиями.
        Итак, единственным руководящим документом, действующим на текущий момент времени и регламентирующим наименования родов (видов) судебных экспертиз, проводимых на территории Российской Федерации по Постановлениям (Определениям) правоохранительных органов, специальных служб и судов (а также некоторых других органов исполнительной власти РФ) является Приказ Министерство юстиции Российской Федерации от 27 декабря 2012 г. № 237 «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России». Зарегистрирован в Минюсте РФ 29 января 2013 г. Регистрационный N 26742. Излишне говорить о том, что и негосударственные судебно-экспертные учреждения в своей деятельности руководствуются именно этим документом.
        Что прямо или косвенно связано с оценкой в данном документе?
        Род судебной экспертизы – 13. Автотехническая.
        Экспертная специальность – 13.4 — Исследование транспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки.
        Род судебной экспертизы – 16. Строительно-техническая.
        Экспертная специальность – 16.1 — Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки.
        Род судебной экспертизы – 19. Товароведческая.
        Экспертные специальности:
        19.1 — Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки.
        19.2 Исследование продовольственных товаров, в том числе с целью проведения их оценки.
        Таким образом, фактически Минюст регламентирует, что вопрос установления в отношении Объектов проведения судебной экспертизы рыночной или иной стоимости (по аналогии со ст. 3 «Понятие оценочной деятельности» ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») будет легитимен исключительно в отношении:
        — зданий и сооружений, а также земельных участков, функционально с ними связанных;
        — транспортных средств;
        — продовольственных и непродовольственных товаров.
        Из процесса установления рыночной стоимости выпадают следующие группы Объектов, установленных ст. 5 «Объекты оценки» ФЗ № 135, а именно полностью:
        — права требования, обязательства (долги);
        — работы, услуги, информация
        и частично:
        — право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
        — иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
        Автор полагает, что не следует говорить, насколько часто НМА и некоторые иные Объекты из вышеперечисленных являются предметом уголовных дел и судебных разбирательств в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.
        Мне могут возразить, что в настоящее время, в соответствии со ст. 57 УПК, 55 АПК и 25.9 КоАП законодатель не регламентирует требования к образовательному цензу эксперта, а регламентирует лишь наличие у него специальных знаний. Автор безусловно согласен с этим утверждением, однако обращает внимание на тот факт, что специальные знания в той или иной области изначально определяются теми или иными законодательными критериями, проще говоря, законодатель устанавливает, в какой конкретно области познаниями должен обладать эксперт, чего в нашем случае, как очевидно, нет.
        Таким образом, налицо юридическое противоречие (правовая коллизия), сложившееся между необходимостью проведения судебных экспертиз, связанных с установлением рыночной или иной стоимости в отношении тех или иных видов Объектов (определенного ограниченного круга Объектов), и наличием законодательной базы родов и видов судебных экспертиз, классифицирующих виды экспертных специальностей для указанной деятельности в судебной экспертизе.
        То есть фактически, производство судебной экспертизы, скажем, в отношении установления рыночной стоимости права требования величины денежных средств по Договору займа в настоящий момент противоречит действующему законодательству и незаконно.
        Хотя так ли это важно в свете скоропостижного условно-досрочного освобождения из ИТК определенной одиозной фигуры?
        Автор обращает внимание СРО Оценщиков, а также обязуется поднять этот вопрос на уровне СРО судебных экспертов, с целью обращения в Министерство юстиции Российской Федерации за разъяснениями по данному вопросу и, по возможности, инициации процесса устранения указанного противоречия.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *




БЕСПЛАТНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТА

Рецензенты СРО готовы бесплатно провести анализ заключения эксперта и дать устную консультацию по выявленным недостаткам и целесообразности  подготовки рецензии. Вся работа производится дистанционно, независимо от региона. Ждем Ваших вопросов!

Воспользуйтесь нашей помощью, и мы с радостью проконсультируем Вас абсолютно БЕСПЛАТНО!

Оставить заявку Заказать звонок