Бывает, что земля промышленного назначения куплена и поделена очень давно, но вот через время сменились собственники, появились новые здания и постройки, и владельцы не могут договориться, где проходит межа и каков порядок пользования землей. Чтобы решить этот сложный вопрос, существует землеустроительная экспертиза (или, как ее обычно называют, строительно-техническая экспертиза). Эксперт затребует и изучит все необходимые документы, проведет замеры, определит границы и скажет в суде свое веское слово. Однако с его мнением одна из сторон может и не согласиться. В такой ситуации прибегают к помощи рецензента. Он проведет рецензию на экспертизу и даст возможность подать  в суд ходатайство о проведении повторного исследования.

Проблема: несогласие с выводами эксперта

Предметом спора сторон арбитражного дела № ХХХ/ХХХ является порядок землепользования земельными участками – расположение их общей межевой границы.

Вопросы, поставленные перед экспертами:

1. Имеется ли техническая возможность установить межевую границу между земельными участками ХХХХ и ХХХХ согласно первичным землеотведенным документам, данным первичной документации либо первичным правоустанавливающим документом?
2. Определить площадь и границы земельного участка с указанием координат точек границ, необходимого для обслуживания здания литер «Т» по ул. ХХХХХ в соответствии с технической докуметацией, действующими нормативными актами, в соответствии с абрисом техника БТИ от 29.06.1986 г.?
3. Какая часть земельного участка, определённого при разрешении вопроса №1 экспертизы, по ул. ХХХХХ с указанием площади координат, необходимого для обслуживания здания литер «Т» по данному адресу, находится в собственности ответчиков?

Рецензент выяснил, что эксперт не проанализировал сложившийся порядок пользования земельными участками, расположенными по адресу ХХХХХ и ХХХХХ.

1. Как правило, при эксплуатации подобных объектов формируется порядок пользования земельным участком в соответствии с потребностями различных собственников. Эксперт не отражает схематично сложившийся порядок пользования земельными участками, расположенными по данному адресу. Фактически сложившейся общей межевой границей является прямая линия бордюров, расположенная на расстоянии 1м от наиболее выступающих частей здания ХХХ литер «Т» и служит выходом  и пешеходным проходом  из здания литер «Т» со стороны центрального рынка.

2. Архитектура здания комплекса бытовых услуг литер «Т» литер «под/Т» предполагает доступ к указанному зданию со стороны фасада, застроенному в сторону рынка. На момент проведения экспертизы организованы выходы на прилегающую территорию в сторону рынка из помещений первого этажа №13, №14, № 15, №18, №21, №24. В результате экспертом допущена ошибка — не учтены 3 ступени входов/выходов из здания ХХХ № 14, №21, №24, в результате которой установленная экспертом межевая граница пересекает существующие выходы из помещений здания №№ 14,21,24, и соответственно неверно определены координаты и площадь земельного участка для обслуживания здания литер «Т».

Кроме того, при ответе на вопрос №2 в предложенном экспертом варианте установленная межевая граница проходит на расстоянии 1 м от стен здания комплекса бытовых услуг литер «Т». литер «под/Т» (отмостка) и его наиболее выступающих частей, повторяя контуры строения. При этом свободного доступа к зданию литер «Т» для его нормальной эксплуатации и технического обслуживания в виде сервитута или самостоятельного земельного участка со стороны центрального рынка нет.

3. Эксперт не провел должного исследования материалов БТИ с абрисом 1986 года, позволяющим определить границы земельного участка.

4. В результате допущенной ошибки  (не учтены 3 ступени входов/выходов из здания ХХХ № 14, №21, №24), экспертом неверно определены координаты и площадь земельного участка для обслуживания здания литер «Т», а также установленная экспертами межевая граница пересекает существующие выходы здания, что является кадастровой ошибкой.

5. По данным Акта регистрации текущих изменений в составе и стоимости имущества от 25.08.1986 г. на местности были возведены следующие  основные строения:

-комбинат бытового обслуживания литер «Т»;

— мощение литер «ХХ»;

— ворота литер «ХХII»;

— 4 канализационных колодца;

— 1 водопроводный колодец.

Акт содержит сведения о конструктивном решении указанных строений, их техническом состоянии и абрис местности. По абрису, на схемах генеральных планов 4 канализационных колодца и 1 водопроводный колодец расположены в границах земельного участка для здания литер «Т».  На момент проведения экспертизы установленная межевая граница между смежными  участками ХХХХ и ХХХХ  проходит по торцевой  стене здания комплекса бытовых услуг литер «Т» литер «под/Т» на расстоянии 1 м от продольной стены  здания литер «Т». Соответственно, 4 канализационных колодца и 1 водопроводный колодец, предназначенные для обслуживания здания ХХХ  литер  «Т». литер «под/Т», находятся в границах участка, принадлежащего ООО ХХХХ. В предложенном экспертом  варианте установленная межевая граница эксплуатации и технического обслуживания здания ХХХ  литер «Т» литер «под/Т» предусматривает нахождение внешних сетей в границах участка, принадлежащего ООО ХХХХ, что исключает возможность доступа к внешним сетям и  нормальной эксплуатации здания литер «Т». Экспертом также не анализируется возможность переноса коммуникаций, оказавшихся в границах участка, принадлежащего ООО «Армавирский рынок».

Результат работы

Заключение эксперта произведено с нарушениями действующего законодательства, вызывает сомнения в правильности выводов и не дает исчерпывающих ответов на поставленные вопросы, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.